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兩隻步入黃金期的內房股 毋懼國策加強規管

近日港股走勢受制於低氣壓,或等待「爆邊」出現,而內房股這板塊走勢更沉寂,主因是中央早前出新招,發布「三條紅線」加強規管房企融資,防止內房以「新債還舊債」,嚴控內房債務問題,令市場憂慮未來增長前景是否持續。

不過,另一方面,好消息是,踏入8月內房銷售仍暢旺,加上將進入傳統「金九銀十」的銷售旺季,而中央調控房產政策未算太進逼,而設立「三條紅線」亦有利防止樓市過熱,在好壞消息交錯下,或帶來可趁機低吸機會。

從中期業績、債務水平及銷售前景進行篩選,合景泰富(SEHK:1813)及龍湖地產(SEHK:960)可能屬年內投資組合中必持股份,以多元化收入,突破盈利可能走下坡,並迎接未來增長黃金時期。

「三條紅線」僅影響個別房企

「三條紅線」指剔除預收款後,資產負債率高於70%,淨負債率超過100%,以及現金短債比小於1倍,按有關指標衡量房企等級。有分析指,融創中國(SEHK:1918)、富力地產(SEHK:2777)及綠地集團(SHSE: 600606)明顯踩入紅線內。而保利集團(SHSE:600048)、中國海外(SEHK:688)、華潤置地(SEHK:1109)及華僑城集團(SZSE:000069)等企業處於安全位置。

至於合景及龍湖的情況又如何?根據合景中期業績資料,合景泰富持有現金高達544億元(人民幣.下同),而淨負債比率已降至59%,低於100%,屬安全水平。至於龍湖的淨負債率為51.4%,遠低於逾100%界線,手持現金784億元,而4.55倍的現金短債比,遠好過當局的要求,因此兩間公司債務均未踩紅線。

合景未來增長仍強勁

雖然上半年內地樓市要面疫市下賣樓困境,作為二線內房的合景泰富上半年業績是交足功課,收入升26%,核心盈利升31%,毛利率仍高達32.9%。物業開發收入仍升28%,未受疫情影響,反映公司執行力強,而今年8月整體預售額勁升55.8%,顯示公司保持了增長勢頭。

不過上半年預售額只有368億元,同比增長2%,集團維持全年銷售目標逾千億元,下半年將發力追回。

另外,由於集團擁有優質土儲,大部分項目位一、二線城市,有關地區置業需求大,令集團可快速去貨。按預售金額貢獻計,目前在售120個項目中,37%來自粵港澳大灣區,37%來自長三角區域;87%來自一、二線城市。由於粵港澳大灣區屬重點發展區域,有政策扶持,合景已於大灣區落重鎚出擊更有優勢。

合景泰富未來盈利可望保持強勁增長,因兩大因素支持,包括大量可售資源及舊城改造項目。

集團旗下共擁有165個項目,總可售貨值約5,100億元,足夠3至5年發展所需。公司掌握了大灣區舊改政策利好因素,已在廣州、佛山及深圳持續推進32個城市更新項目。由於有兩大渠道,令集團收入及盈利增長清晰度更高。

最後,集團分拆物管業務為股東增值,同時亦有利短期股價走勢,而所得資金有利再投入進行併購及改善財政。

龍湖租金收入多元化

龍湖作為內地一線內房,上半年營業額仍勁升32%,未受疫情所累,而增幅較合景更強,而核心盈利亦升12%。集團已售出但未結算的合同銷售額於年中達到3021億元,為未來核心溢利持續增長打下良好基礎。

除了賣樓能力強以外,集團另一賣點是強勁收租能力,上半年物業投資業務不含稅租金收入33.6億元,按年增長30.4%。商場及租賃住房的收入的佔比分別為77.4%及21.8%。龍湖地產已開業商場共有40個,建築面積為387萬平方米,整體出租率為94.7%,而商場於疫後已見復甦;租賃住房品牌「冠寓」已開業79000間,規模領先同業,整體出租率為85.3%。

龍湖目前業務覆蓋了內地61個城市,項目及土儲多集中於一二線城市,令集團的樓盤有承接力,有助推高去化率。所以,龍湖未來售樓收入增幅能見度亦高,來自商場及公寓的收入處於爆發期。而集團的物管收入只是稍低於收租業務,未來仍有分拆可能,有望成為估值及股價提振的催化劑。

投資結語

合景泰富及龍湖地產未來數年業務仍處於上升軌道,而債務問題不大,於內房板塊中屬優質之選。

編輯: Yan

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Cyrus Li沒持有以上提及的股票。