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周末商場現人潮  陽光房託Vs置富產業誰更優質?

本港第三波疫情有緩和跡象,限聚令逐步放寬,周末商場人潮又湧現,市民未能出外旅遊,消費力要「洩洪」。

目前是再留意本地房地產信託的投資時機嗎?主營屋苑商場的置富產業信託(SEHK:778),以及經營寫字樓及商場的陽光房地產投資信託基金(SEHK:435)分別派了上半年及全年成績表,兩隻房託基金,哪隻更有投資前景?

陽光房託表現稍勝

陽光房託旗下物業組合包括寫字樓及商場兩部分,商廈組合包括甲級的陽光中心,及其他10個乙級寫字樓;零售物業包括上水中心購物商場、新都城一期物業等共5個商場。

至於置富方面,旗下物業組合全是屋苑商場,共有16個,其中置富第一城,及+WOO嘉湖佔估值比重最大。

由於上半年受到疫情及經濟衰退的雙重夾擊,令以防守性強見稱的房託業績亦要倒退,面對給予租戶的租金寬減及續租租金下降,兩間公司均面對疫情的正面衝擊。

2020年6月底止 陽光房託* 置富產業
物業收入淨額變幅(%) 升0.3 跌4.1
可供分派收益變幅(%) 跌0.1 跌3.1
基金單位持有人分派變幅(%) 跌1.8 跌12.8
出租率(%) 95.6 95

*2019/2020年全年度業績

不過,從上表可見,明顯地陽光的經營成績稍勝。即使期內面對負面影響,陽光的物業收入淨額仍升,最重要的是每個基金單位分派降幅,遠較置富為少。

其實,陽光房託旗下零售物業組合的續租租金於下半年度錄4.6%負增長,對比上半年8.7%正增長,所以全年續租租金仍有6%增幅。至於寫字樓物業組合則保持續租增長,下半年及上半年數字分別為5.6%及12.3%。

因此,陽光房託的表現比較優勢,因有寫字樓物業支撐,疫市下續租仍見增長,而已簽租約減幅亦有限,有別於商場要被減租及給予寬免優惠。

房託未來承受減租壓力

由於本地商業活動,以及零售消費前景仍不明朗,房託未來承受商場及寫字樓減租壓力。

而陽光房託管理層明言,不排除未來零售商場續租租金繼而負增長。不過,即使本地甲級商廈空置率上升,幸好集團主營乙級商廈,可望受惠「去中環、金鐘化」,企業遷移至租金較平的地區,令其組合受歡迎,出租率及租金水平更有抗跌力。

至於,置富產業方面,只有約27%的租約在下半年到期,而今年上半年續租率維持於77%,出租率95%,料續租租金方面仍有一定韌力。

由於商場短期面對減租的壓力更直接,因此陽光的物業組合更多元化,有利緩衝減租壓力,寫字樓部分的租金較有抗跌力,因此被看高一線。

投資結語

除了上述物業組合成份的因素外,即使面對疫境,陽光房託於2019/2020年度的基金單位派發比率仍有95.2%,相比上一財政年度的96.4%,近乎持平。

反觀,置富產業為了保留現金儲備,除了大削每個基金單位分派近13%,而分派比率亦削至90%,影響了其投資價值,兩者高下立見。

編輯:Yan

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Cyrus Li沒持有以上提及的股票。