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買樓投資觀念新演變 要識用多元化磚頭策略

不少香港人營營役役就是為層樓。從理財角度看,物業固然是資產配置的一項,但投資者亦可透過地產股、收租股、REIT等工具,為自己建立較全面及平衡的「磚頭策略」。在樓市不跌神話隨時可能破滅的這一刻,傳統思維也要更新一下了。

市場普遍看法:樓價今年至少跌5%

在整體社會氣氛影響下,香港住宅市場交投及購買氣氛繼續降溫,雖然如將軍澳日出康城等新盤銷情仍有不俗反應,但買家以用家為主,投資客並不多,發展商要出盡法寶促銷。息口持續低迷,但大部份銀行都收緊按揭,態度審慎。

以具體數字來看,中原城市領先指數最新報177.43,按月下跌1.83%,按周亦跌0.72%,雖然跌勢比前一周稍有緩和,但還是在「跌跌不休」。

業界人士認為由於香港疫情出現第三波反彈,影響假日睇樓量及二手樓交投,期待限聚令放寬後市況會好轉。也許如此,但歸根究柢影響物業購買動力的主要是市民的經濟能力。香港經濟正處於衰退狀態,失業率極有可能繼續攀升,而且近期移民放盤陸續增加,樓價仍有下行壓力。總括來自各方面的分析,今年香港住宅樓宇的預期跌幅介乎5%至10%。

樓市大升的因素未來還在嗎?

傳統上,香港人願意瞓身買樓是因為深信樓價大漲小回。然而,過去一年多以來,香港社會所經歷的改變,足以令人重新審視這個「金科玉律」。

在基本供求上,香港每年的新樓落成量包括私樓和公屋,並不足以滿足所謂的「剛性」需求;在此基礎上,對樓價是有一定承托力。不過,增值幅度又是另一件事。在過去20年,中原城市領先指數上升3倍多,至於未來20年,香港還是否繼續擁有創造如此升幅的條件?那就不好說了。

年輕一族可運用更多元化的磚頭策略

居住是基本需求,雖然租屋也是個選擇,如果憧憬擁有自己房子的踏實感,而能力又可以,買樓自住是個理所當然的人生目標。

如果換個角度,從理財思維來看,買樓的意義便有點不同了。物業是資產配置的其中一環,其他還有現金、債券、股票、基金、實物如黃金等。現時不少香港人的資產組合,最大的部份在物業,如果香港樓價不跌神話延續,物業的長期回報不但跑贏通脹,而且比股票還要高,這投資工具當然非常棒。但假如神話不再,就要考慮過度投入物業投資可能引起的風險和機會成本了。

放眼未來,年輕的投資者可以用較為全面的角度來部署地產相關的投資工具。買樓是投資磚頭的工具之一,其他選項還有地產股、收租股及REIT都比買樓門檻低、交易有彈性。如果投資者已經「重錘」投資自住物業,就不需要把資金投放在上述項目,而是可追求其他更高回報的投資工具;如果睇好地產的避險能力,與其買樓作投資,亦可多利用上述物業相關股票或REIT等。

簡單來說,投資者大可先撇除買樓的傳統光環,客觀地建立最適合自己的磚頭策略。

編輯:Yan

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