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領展英國置業 對估值前景能加分?

領展 (SEHK:823)於日前公布收購倫敦辦公室物業The Cabot之細節,這是領展首度在英國置業,集團去年底曾表示目標是海外資產佔比一成。

領展股價在一年前開始急直下,而且至今全無起色;把集團資產分散海外,又否為領展重新注入增長活力?

金絲雀碼頭是倫敦新發展商區    

The Cabot是一幢17層高的寫字樓、零售及附屬住所綜合物業,位於倫敦東區的金絲雀碼頭 (Canary Wharf)物業3.714億英鎊,折合約36.8億元港幣

金絲雀碼頭名副其實,以前就是個碼頭,上世紀80年代才開始發展商業用地,初期因為供應過剩,倫敦東區交通不方便,形象不夠高級,所以無人問津。但時來運到,倫敦地鐵的Jubilee Line擴建部份1999年開通,同倫敦地產市場開始蓬勃金絲雀碼頭亦水漲船高,逐漸多了跨國公司及銀行駐,整個區慢慢發展成為倫敦市在Central London以外的第二金融商業區

The Cabot算不算買得好?

金絲雀碼頭的地點來說,The Cabot得上是甲級物業物業99%出租現時每年浄收入1883萬英鎊,投資回報率接近5%;而且租戶簡單,現時只有7名,最大部份為一間國際投資銀行,佔現時淨收入48.9%在租務投資而言,可説是個「筍盤」。

另外,The Cabot具有永久業權,而且剛剛完成翻新工程。現時入手英國物業,時機上算是不錯,基本假設是英磅已接近見底與及脫歐後倫敦仍能保住歐洲金融中心的地位

所以純粹以這項交易而言The Cabot是一不錯的投資項目。

海外發展策略難以複製領展昔日高增長

收購倫敦物業之前,領展亦剛於去年12月收購澳洲悉尼100 Market Street作價6.83億元澳幣,折合港幣37.7億元;這也是領展首次在中港以外的海外市場置業,當時管理層提出了海外物業佔整體物業資產不多於10%的策略而且表示會繼續在英國、新加坡、日本等地尋求收購機會。

截至2020年3月底,領展投資物業資產總值1932億港元,估值按年下跌12%當中1692億元或88%來自香港物業,其餘來自內地物業。就算海外資產將佔一成比重,領展未來前景仍是相當依賴香港市場。再者,海外物業的升值潛能難於追過昔日香港的地產市場英國以其他海外市場置業,將難以為領展扳回一城。

領展股價在過去一年下跌超過4成幅度遠超物業估值縮水程度,反映市場對香港前景偏向悲觀。不論這是否反應過度,可以肯定的,是香港大勢已變領展作香港以外的多元化發展,是合理的商業策略。作為一隻REIT領展主要強項是為投資者帶來定期分派,但在股價的增值上,投資者就不能抱有太大期待了。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So(筆名) 沒持有以上提及的股票。