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港龍中國IPO值得認購嗎?

港龍中國地產(SEHK:6968)現正招股至7月3日,發售價不超過每股發售股份4.1港元,每手股數1,000股,入場門檻為4,141.32港元。招股結果將於7月14日公布,並於7月15日正式買賣。

活躍於長江三角洲

港龍中國地產是活躍於長江三角洲的房地產開發商,主力開發及銷售住宅用途為主的項目。集團由常州起家,繼而擴展至長江三角洲鄰近地區,如江蘇省常熟、浙江省紹興等城市,2018年更進軍一線城市上海。

港龍中國地產的業務模式與其他內房股無異,專注開發及銷售物業,同時積極擴大土地儲蓄組合,除長江三角洲地區,集團更部署擴展至安徽省、山東省、四川省、及重慶市。

合營加速業務擴張

由於房地產開發沒有什麼技術優勢可言,最核心最被看重的優勢就是財力。越多錢的開發商越有能力去收購地理優越的土地,而且更有能力去獲取低成本融資去發展大型項目。儘管港龍中國地產在核心經營地區具一定知名度,但與國有發展商、龍項發展商相比,港龍中國地產的競爭實力相當遜色。

為求在激烈市場競爭中保持穩定增長,港龍中國地產積極與第三方發展商合作開發,一來借助合作夥伴在新進軍地區的網絡來增加新據點,二來有望受惠於更強大合作夥伴對項目注資,減低集團的現金及資本投資需要。在2019年度,港龍中國地產與45名第三方業務夥伴合作發展聯合開發項目,其中三大合作夥伴的合作開發項目已佔集團所有項目的47%。

惟業務風險高於同業

雖然港龍中國地產積極於拓展營運地區,但現階段業務仍高度集中於江蘇省及浙江省,兩個省份的已開發項目佔集團土地儲備佔比分別為71.8%,及20.7%。

新冠疫情為中國經濟帶來的衝擊仍未被消化,極端氣候再為長江流域帶來難以估計的經濟打擊,港龍中國地產的核心營運地區屬三峽中下游,肺炎疫情加洪水災情夾擊下,房地產開發延誤風險不容小覷,尤其內房普遍槓桿高,隨時觸發周轉危險。

值得認購嗎?

港龍中國地產作為地區性開發商,增長引擎漸漸轉為與第三方發展商合作開發,惟業務風險高於同業,招股價雖然不昂貴,但算不上是吸引之選。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Alvin Yu沒持有以上提及的股票。