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領展投資價值變質大勢已去?

領展 (SEHK:823)2019/2020年度業績出爐,由於投資物業價值下跌,轉盈為虧,全年錄得173.03億港元虧損。種種跡象,都儼然顯示領展大勢已去,「水尾」感覺漸濃。是否真的如此?

投資物業公平值大跌240億元港幣

 領展去年收益錄得6.8%增長至107億港元,扣除經營開支後的淨收入達82億港元,但由於中港兩地的物業公平值大幅下跌240億港元,年度業績虧損173億港元,與上年度的204億港元溢利相比,彷彿是平行宇宙。

領展不久前還仍是散戶投資組合中的「鐵腳」,收息其次,最可取的是股價越升越有,長期股東回報「和味」。歸根究底,一切有賴香港熾熱到不正常的地產市場,配合領展操作趨向100%商業化,管理層對股價極度重視,驅使領展一度與紅底股地位只擦身而過。

這一切,在2019年徹底改變。多個跡象確認領展「今時唔同往日」,投資者對領展的看法亦須刷新,重新考慮這隻股票是否還適合自己。

領展變質的大小徵兆逐個數

如上述,領展的價值全繫於香港地產市場的價值。沒錯,領展近年開始投資內地及澳洲物業,以圖把組合國際化;但事實上,全球並沒有任何其他地產市場能與香港的瘋狂升值程度看齊,更不要說,領展在香港物業的精華程度,是沒有可能在香港以外的市場,以「過江龍」身份複製的。

領展旗下香港物業的估值,從上年度1897億元下跌至本年度1692億元,就這樣不見了205億元。香港物業組合以零售物業為主,2020/2021年度合約到期的物業,佔總面積17.8%,佔每月租金24.4%,這些租約續約勢必減租,未來租金收入升幅極不確定。

即使業績不太好看,領展末期分派仍按年增加3.7%;全年分派增加5.9%,分派總額達59.65億港元 (上年度57.23億港元)。一間企業業績欠佳,仍「酌情」增加派息,這絶非好現象;領展亦重新啟動以股代息選項,藉此可一邊慷慨,一邊多留現金在手。

另外,CEO減持自家股票,如何解讀各有看法,但絕不能忽視。

還該買領展嗎?

這一切,是否代表領展完全沒有投資價值?

當然不是。作為一隻REIT,領展的物業組合、管理經營及財務狀況的水平都算得上是優質,亦難有一隻REIT能產出領展過去十多年的股東回報。這使得領展更像一隻增長股,這亦是大部份散戶投資領展的期待。

現時大勢在轉變中,未來的領展,可能會更像港燈SS (SEHK:2638),派息成最大賣點,升值就莫抱太大期望。然而,投資股票要看的是整體股東回報,不能單看派息。作為一隻REIT,領展可以增加股票組合的防守性,但投資者仍需持有其他增長股如新經濟股,以維持組合的長期升值能力。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So(筆名) 沒持有以上提及的股票。