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國安法下港樓企硬的投資啟示

港版國安法觸發市場憂慮,香港經濟前景不明朗下,地產板塊遭受沉重打擊,就連防守力強勁的民生商場REIT——領展(SEHK823)亦曾在單日挫逾10%,雖然其隨後因為增派息大幅反彈,但難掩市場擔憂。到底今次風波會是港樓十年牛市的終結,還是吸納良機?

上車盤豪宅表現不一

國安法對樓市的最大影響在於走資。市場憂慮國安法惹來美國制裁,港元地位受威脅會令港元定價資產被拋售,結果促成了地產相關板塊的強勢沽售。然而,地產板塊表現雖然不濟,近來新樓盤卻掀起熱烈市場反應。中資背景的發展商萬科推出的城區新盤The Campton的次輪公開發售94伙截收逾7,000票。與此同時,豪宅表現持續不振,止賺蝕讓個案持續浮現。

中層走資意欲有限

豪宅及上車盤表現不一,某程度上反映著香港中層人口的走資意欲遠比起高淨值的富裕人口為低。中層人口的較大部分收入要用於本地消費,所能累績的財富有限,走資效益確實不太高。

至於移民潮,先莫論移民到發展國家的門檻有多高,中產人口的最大機會成本是其在香港擁有的穩定工作收入,已成家立室的中產面對的顧慮就更多。

城區上車盤在國安法陰霾中表現強勁,反映的是香港人口佔比最大的中產的住屋需求依然穩強,移民走資目前仍未成氣侯。無論是自住或投資,上車盤市場反應熱烈代表著市場上仍不乏對港元資產抱有信心的資金。

散戶投資啟示

股票的流動性比起磚頭為高,恐慌中散戶拋售股票可在30秒內落好盤。由於沽售房產物業牽涉更多程序,流動性低更會令心急賣家議價力被削弱,一旦恐慌在樓市蔓延,跌勢甚至會比股票更急。然而,新盤開賣反應良好的現實反映恐慌並沒有蔓延。要知道買樓對大眾人而言並非輕率決定,地產股在新盤熱賣期間表現軟弱,也許原因並非港樓太離地,而是市場太悲觀兼衝動

既然大眾中產要走資移民的可行性及意欲不高,這龐大人口基數所衍生的消費力依然會繼續貢獻至香港內需。留守香港的打工仔依然要搭車上班,中產家庭依然會將資源投放在子女學習之上,而大眾居民依然會外出消費。民生行業如面向大眾的餐飲品牌,例如大家樂(SEHK341),以及新鴻基(SEHK16)旗下多個處於住宅集中地的商場物業有望在長線維持穩定表現。

結語

為中產人口而設的上車盤在不穩局勢反應熱烈,置業意欲未有明顯下降,長線社區消費力影響有限,跌市中地產板塊一面倒或是長線投資的入市時機,讓投資者以便宜價錢買入基本面依然完好的收租股。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Alvin Yu 沒持有以上提及的股票。