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為何招商局商業房託不值得投資呢?

不少收息投資者鍾情房託(REIT),去年底招股上市的招商局商業房託(SEHK:1503)就有招商局作為後盾,上市時的承諾分派更有5.9%至6.9%回報。最近這隻房託公布最新業績,到底是否值得投資呢?

招商局背景為優勢

招商局房託最吸引之處,莫過於其招商局背景。物業收購是房產信託延續分派增長的重要動力,而招商局的背景就有助於基金組合擴張。上市時期,基金早已表明獲授予招商蛇口日後收購若干物業的優先選擇權。不過,組合規模只是買房託的其一考慮因素,物業質素亦不容忽視,而招商蛇口拆出並納入招商局REIT中的物業質素就未必吸引。

物業組合質素成疑

招商局房託的物業組合在2019年9月底的平均租用率只有84.1%,最近公布的數據中,組合的平均出租率只是輕微提升至88%。平均出租率的上升主要貢獻自基金其一物業--新時代廣場,其餘四項物業之中就有兩項在期內錄得出租率下跌,可見組合的整體表現仍未靠穩。若與香港房託比較,專注於非核心商業區寫字樓的泓富產業信託(SEHK:808)的最近期租用率就有97.3%,而陽光房地產基金的寫字樓組合亦有95.7%,招商局房託表現明顯遜色。

新冠肺炎下風險大增

出租狀況不理想也許就反映著招商房託所持物業的吸引力本來就不太高,或所屬地區的商用物業供應過剩。武漢肺炎下中國經濟停頓,商用物業需求下降的情況只會惡化,招商局房託旗下五項物業集中於深圳蛇口,風險就更加高。

雖然疫情總有緩和,但疫情所留下的經濟後遺影響仍未明朗,特別是工商業元氣大傷之餘,外資進駐步伐亦有可能倒退。這樣一來,本來就已是供過於求的商用物業將會經歷更壞時期。

結語

雖然招商局房託的股息率較不少香港房託吸引,但投資REIT並不能只看眼下的股息回報,否則容易錯過長線資產增值的機遇,以及續租租金增長所帶來的長線分派增長。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Oscar Yu 沒持有以上提及的股票。