The Motley Fool

3個原因解釋為何長實股價具有上升空間

示威活動使得投資者看淡香港地產股。雖然政府撤回了觸發示威的逃犯條例修訂,不過運動持續,究其原因,經濟或許是其中一環。

住屋困局

根據Demographia的全球城市樓價負擔能力報告,在2018年調查的309個大都會中,香港成為最難置業的地區,樓價中位數佔家庭每年入息中位數的20.4倍。

相比之下,該年新加坡的樓價中位數只佔家庭每年入息中位數的4.6倍。由於租金高昂,大部分本港居民並無太多可支配收入。

香港股市重視長線發展,對地產股的估值往往偏低。

結果是,本港首屈一指的房地產巨頭長江實業集團(SEHK:1113)股價從4月的逾70港元下跌至約55港元。

作為投資者,大家都想知道市場是否已經完全消化示威的負面影響,以及股價下跌後是否值得買入股票。因此接下來,筆者將會說明長江實業股價有力從現時水平大幅增長的三個原因。

1.本港樓價下跌的可能性不大

消費者的信心大多建基於樓價表現,加上不少銀行貸款均以物業作抵押,樓價穩定對本地經濟相當重要。

舉例來說,在2007年至2009年期間,美國樓價輕微下跌所引發的準衰退現象,差點便摧毀全球金融系統。套用到香港,如果樓價暴跌,銀行將會減少貸款,導致經濟陷入衰退。

在這個情況下,市民也會上街示威,分別在於這次的示威者會是借錢買樓的業主和因為衰退而找不到工作的失業人士。

樓價在經濟體系中扮演舉足輕重的角色,所以本港樓價不太可能會大幅下滑,甚或完全不會下跌。

有見及此,政府改為推動更多公營房屋計劃,並興建資助房屋,當中部分計劃會將7,500萬平方尺的未動用私人土地重新發展成公營住屋。

地產商的企業價值會因捐出或售出土地而下跌,但其實未經開發的土地對股價的支持作用微乎其微。

假如樓價不會顯著下跌,香港經濟將維持於相對正常水平,示威活動結束後,商用和辦公室物業價格也不太可能大幅下滑。

2.估值吸引

要是樓價不會明顯下滑,甚至完全沒有下跌,市場對長江實業的賬面值將會有更大信心,有望刺激股價上升。目前,長江實業的市帳率處於多年來的最低水平。

長江實業的市賬率

2015年 2016年 2017年 2018年 現時
0.75 0.68 0.88 0.65 0.58

資料來源:晨星(Morningstar)

長江實業市帳率偏低,安全邊際不俗,能夠抵銷示威、捐地或公共房屋增加可能引致的企業價值大幅下滑。

3.長江實業能擴展香港以外市場

最近數十年的激烈競爭,將香港地產商鍛煉成全球最傑出和高效的企業。

在2016年和2017年,中國發展商曾經透過獨資或聯合出資方式嘗試打入香港市場。當時,內地資金佔本港整體買地出資額接近三分之二。

不過,過江龍資金充足,競爭力和回報率均不及本地發展商,只得鎩羽而歸。到了2018年時,中國發展商所投放的資金已經大幅減少。

從上述例子,我們可以發現長江實業等香港地產商競爭力高,故能將業務擴展至中國和海外地區,並在未來創造價值,版圖不止局限於香港。

在2019年上半年,中國和海外地區佔長江實業溢利的約三分之一,足證公司擁有國際市場。

愚人總結

香港物業價格不太可能會顯著下跌,加上長江實業按市帳率計算的估值偏低,反映股價擁有巨大的發展空間。

示威活動及近日疫情或會拖慢日後的本地樓價增長,然而長江實業能輕鬆擴大海外市場,得以抵銷有關影響。

注重教育向來是華人的傳統,「怪獸家長」、「虎媽」都想子女贏在起跑線,隨著中國人口結構的調整和國內市場的消費升級,教育消費在中國家庭消費支出的比重越來越大,教育這張「大餅」,勢必有更多的參與者分一杯羹。我們研究團隊發掘了「一隻受惠於中國網上教育行業爆炸性增長的股票」!

想進一步了解香港市場?

萬里富讀者們,我們團隊剛撰寫了第一篇港股研究報告《一隻您不容錯過的港股》,打算免費提供比讀者們,請按此免費下載!

另外,有許多錯誤觀念都會阻止我們成為成功的投資者。 在香港,我們可能會覺得有錢人十居其九都是靠物業致富。但房地產真的是香港表現最佳的資產類別嗎?

最近,我們發表了一份關於香港市場的免費特別報告 《股場四大致勝之道:給香港投資者的愚人指南》。我們強烈建議您下載一份免費副本,立即點擊此處

所提供的資料僅供一般參考之用,不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Jay Yao並無持有上述任何公司的股份。