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陽光REIT仍是優質收息股?

不少散戶鍾情收租股,一來股息分派夠豐富,二來香港房產增長勁。但2019年經歷零售寒冬期,商場人流大減,業主叫價力自然受影響。組合近半為零售物業的陽光房地產基金(SEHK:435)表現又如何呢?這隻REIT仍是優質收租股嗎?

零售組合表現平穩

2019下半年經歷重大社會事件,消費者外出意欲大減之下,零售氣氛疲弱,尤其消費旺區,如尖沙咀、旺角等影響就最大。但消費者減少跨區消費同時,面向社區的商場就受惠於區內消費增長,這影響亦反映在陽光房產的零售物業組合之上。

基金的零售物業多以「社區商場為主」,例如兩大核心商場──上水中心購物商場,及新都城一期物業均為所屬地區僅有的大型消費點。受惠區內消費增長,期內兩大商場的續租租金仍有所增長,新都城的續租租金增長率更是由上半年的6.9%提升至下半年的11.5%。

雖然商場議租力靠穩,但由於兩大核心商場租用率在下半年輕微下跌,陽光的零售組合在2019下半年的物業收入淨額仍按年下跌約0.5%,整體表現不過不失。

寫字樓組合貢獻有力

零售物業以外,陽光房產亦有近半收入源於旗下寫字樓物業。在2019年,零售市道不振期間,基金的寫字樓組合就有著防守作用,下半年的物業淨收入更錄得按年4.8%增長。組合之中,核心物業──甲級寫字樓陽光中心所錄續租租金增長更穩守於14%。

寫字樓表現在零售疲弱之下盡現防守力,原因很可能是零售疲弱的影響未有蔓延至各大企業的「後台」運作。例如零售商經營分店網絡之餘,亦要設立營運總部,而零售消費疲弱之下,分店可加可減,但總部的可變性就較低。

武漢肺炎陰霾籠罩

陽光房產在2019年的零售寒冬之中表現尚算平穩,但武漢疫情將會延續零售惡夢。疫情影響已波及整體零售業,無論跨區或區內消費意欲均大受打擊,相信陽光房產旗下定位防守的商場仍難倖免。零售陰霾遲遲未散,影響更有可能會逐漸延伸至寫字樓市場,陽光房產表現難免受影響。

結語

不過,疫情只屬短中期事件,無損陽光房產三大核心物業──上水中心購物商場,新都城一期物業,及甲級寫字樓陽光中心的長線收租價值。疫情導致陽光房產股價受壓,反為長線投資者帶來吸納增持良機。

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Oscar Yu 沒持有以上提及的股票。