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社會局勢不穩之下 哪隻零售REITs值得買入?

6月至今的政治事件對本地零售業的打擊非常沉重,多隻擁有本地零售物業的REITs股價持續受壓,包括冠君(SEHK2778)、置富(SEHK778)、領展(SEHK823)、及新加坡上市的豐樹北亞(SGXRW0U)。今篇文章就先回顧一下三大重挫零售商場表現的因素,再評價一下到底哪隻REIT目前仍具投資價

四隻REITs6月中以來股價表現

數據來源:Yahoo Finance

重挫零售物業三大因素:

1. 訪港旅客人次大減

本地旅遊業對是社會事件打擊最大的其中一個行業。據旅發局所公布的統計,截至2019年11月,去年的整體訪港旅客人次按年下跌10%,而單在11月就錄得了近56%跌幅。旅客消費是本地零售業的一個重要增長動力,訪港人次大減,著重旅客消費的零售商自然受重挫。

2. 跨區消費意慾不振

由去年6月至今,示威活動之中多數出現警民衝突,人身安全受到威脅之下,本地消費者到示威遊行頻繁地區消費的意慾亦有所下降。另一個更重要的貢獻因素就是港鐵在過去曾以安全考慮為由,提早停止客運服務,本地消費者就連出街樂亦要擔心歸家的交通安排,跨區消費的意慾就再進一步受打擊。

3. 個別商場捲入政治風波

另一個影響相對有局限性的因素就是,個別商場捲入政治風波之中,輕則聲譽受損,重則設施受損。例如九龍塘的又一城商場設施遭受嚴重破壞後,被迫要關閉2個月。信心大受打擊,商場的議租能力恐怕亦會受損。

到底哪隻REIT最投資

提及的又一城商場,就是由新加坡上市的豐樹北亞(SGXRW0U持有,在經過兩個月復修後今日重開又一城作為該地區唯一大型商場,鄰近高尚住宅區及兩所大學,受惠於龐大消費慣性消費,本來防守力就頗高,是以這隻REIT在本地亦頗投資者歡迎。不過,今次的社會事件就曝露了豐樹北亞的最大弱點──物業組合集中度高,又一城在2019年度就貢獻了基金逾60%的淨物業收入,所佔物業組合價同樣高於60%。

冠君(SEHK2778)的股價表現是四隻之中最差。旅遊業不振,加上港鐵服務安排大挫跨區消費,基金擁有位於消費旺區的朗豪坊商場自然人流大減,市場預期租金調整能力衰退,導致股價表現遜色。視乎角度,冠君也許是4隻REIT之中最搏的一隻。原因是目前大多負面因素都已反映在股價之上,等到社會局勢平靜,冠君旗下零售物業的議租能力重振,就有機會「財息兼收」。不過,到底社會事件何時會緩和,基本上無人可以預見,部署的投機成分就較高。

餘下的置富(SEHK:778)及領展(SEHK:823)相信就是目前投資價較高的兩隻REITs。原因是,這兩隻REITs的物業組合以民生消費為主,例如領展就擁有全港多個屋邨商場,可以受惠於鄰近社區的消費慣性。這樣的優點其實就與上提及的又一城差不多,只是定位上也許不及又一城高端,而目前為止,這兩隻REITs仍然未有如又一城般直接捲入政治風波之中。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Oscar Yu 沒持有以上提及的股票。