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物管股延續強勢 3大原因保利物業可買

在港上市的內地物管股於去年股價表現都不俗,剛於上月19日上市的保利物業(SEHK:6049,下簡稱「保利」)股價更是一直高歌猛進,升幅逾三成。集團近年業績高速增長,盈利能力持續提高,值得關注。

1.盈利能力升勢強勁

近年來保利業績高速增長,2016至2018年營收年複合增長率 28.4%,淨利潤年複合增長率更高達 50.1%,升勢到去年依然持續,2019上半年實現營收 28.2億元(人民幣・下同),同比升 47.3%;淨利潤 3.21億元,同比升 48.9%。集團的盈利能力持續優化,基楚物管業務毛利率由 2016年的 13.1%升至 2019上半年的 18.1%;社區增值服務亦由 16.1%升至 21.3%。

2.物管業務:內外發力

保利的各分部業務亦各有優勢。在物業管理業務方面,集團背靠母公司保利地產,獲取項目的優勢明顯。截至去年上半年,集團在管面積 2.6億平方米,當中 1.12億來自母公司輸送,另外 1.48億為外拓項目,反映集團內外同時發力。

從業態看,外拓項目主要獲取公建項目,令集團期內公建項目首度超越住宅,前者達 1.31億平方米,後者則 1.21億。公建物管指的是學校、產業園、醫院、機場及其他公共空間的管理,雖然公建的管理均價(0.27元/平/月)遠低於住宅均價(1.9元/平/月),但是公建物管的替換成本較高,如果企業欠缺該方面(如機場、醫院)的專業經驗亦難以進入該領域,所以能為保利帶來較穩定收入來源。同時公建均價具備上調空間,長遠價值不容忽視。

3.社區增值業務:規模效應提升毛利率

社區增值業務於 2019上半年為保利貢獻 19.1%營收及 35.7%毛利,是集團重要的利潤來源。業務主要抱括社區生活服務及社區資產增值服務,後者期內營收達 1.24億元,同比大增 86%。社區增值業務毛利率 2016至2018年得益於規模效應穩步上揚,於 2018年為 48.4%,同比升 2.2個百分點;2019上半年下降到 44.1%,下降原因主要是集團對於拎包入住等服務(即提供裝修及配套)原材料投入,不過長遠而言,隨著集團盈利項目多樣化(未來或提供養老、社區教育等增值服務)、服務價格提高、以及標准化服務、科技化與規模效應會進一步降低成本率,毛利率有望繼續提高。

結語

物管行業前景有政策激勵,因為物管有助提高社區治安及環境衛生,符合國家政策發展方向。同時隨著國家人民經濟能力上升,對磚頭的需求由單單的有房住提升到住優質樓房,亦提升了物管的需求。加上目前國內物管的龍頭市佔率不高,如碧桂園服務、雅生活服務及保利的市佔率都不足 1%,反映出有龐大併購搶佔市場的空間。不過,保利股價近日升勢過猛,估值屬高水平,投資者宜等候股價回調後再逐步吸納。

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