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新地VS恒地 哪隻更應買入?

地產股去年年中受香港社會事件影響,股價紛紛下挫。恆地 (SEHK:12)及新地 (SEHK:16) 在2019年中雖然曾下跌接近兩成,但10月後股價有支持,新地近來更有反覆向上之勢。2020年兩隻重磅地產股的前景如何看?現階段那一隻較適宜買入?

2020年香港地產市道不宜睇太 

雖然兩大地產商在內地市場都有部署,但公司的前景關鍵,仍是跟香港物業銷售以至地產市道息息相關。

回望2019年香港社會進入動盪之前,地產市道才剛從2018年的短暫調整恢復過來。2019年中原城市領先指數的高位落在6月下旬,達190.48 ,之後開始回落,直至年底178.13 ,共下跌6.5%。

這個跌幅,比不少地產淡友所預期的低很多,一方面反映香港地產市場與民生及經濟脫節,亦有部份可能由於政府在第4季提高了首置二手樓的按揭成數。同一時間,在市場氣氛改善之下,地產商亦繼續推新盤,當中尤以大地產商新盤的銷情較為理想。

延展這個趨勢,2020年樓市的調整幅度相信也會差不多。大部份分析認為下調幅度會落在5%至10%,持此看法的包括中原及摩通;而美聯更樂觀預期2020年樓市會先跌後升,全年有望升5%。

新地將會是2020年「新盤王」

在2019年,新地約售出單位3500伙,套現約400億元。根據新地透露,直至2020年第3季,集團都將會維持「月月有樓賣」,包括大型的荃灣德士古道工貿項目。根據利嘉閣估計,2020年新地的新盤潛在供應高達4703伙,將穩坐全港之冠;其次是恒地,估計4473伙。

除了看伙數,亦要看呎價走勢。根據今年首個大型新盤、新地天水圍Wetland Seasons Park的價單,平均呎價與去年差不多,部份輕微加價1%至2%。 雖然今年全年新盤潛在供應可能高達32,000伙,個別發展商的銷情就如2019年般,可以有不少差別,當中新地和恆地系列都屬於受歡迎的樓盤,2020年相信也不例外。

新地土地儲備底子厚

最近捐農地成為熱門話題;據估計,四大發展商中以恆地擁有最多農地,約4,500萬方呎,其次才是新地,約3,100萬方呎。

四大地產商都已就捐農地表態,理論上應該是擁有最多農地的恆地受影響較大。不過,捐地始終是態度多於實際,農地就算不捐出去,要完成變更用途的過程甚為需時。撇開農地不計,新地的土地儲備無疑是一大優勢。截至2019年6月30日,新地香港的總土地儲備共5,800萬平方呎,比恆地多一倍。

新地整體稍勝恒地

新地及恆地過去7個月的股價總下調幅度差不多,約15%;以過去一個月的走勢來看,新地表現較佳。由於股價下跌,兩者收益率都不錯,超過4%,當中恒地因為有十送一的紅股「德政」,總收益勝新地。

兩隻地產股實力都相當雄厚,以基礎因素來看,新地主要以儲備實力佔優。未來10年香港的私樓供應,預期將繼續短缺,以此為關鍵考慮點,新地前景將略佔優勢。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)沒持有以上提及的股票。