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領展亞太最大房託之路是如何一步步走來

領展(SEHK:823)自招股時期以來,為投資者帶來豐富回報,絕對是財息兼收的典範,而這豐富的基金升值與分派增長就可歸因於領展初期的「街市升級」策略。不過,街市升級所帶來的增長總有盡頭,領展最新公佈的澳洲物業收購項目,也許就是領展邁向「亞太區REIT」的踏腳石。今篇文章先為讀者回顧一下領展的發展歷程,再短評基金近年的增長動力。

街市升級造就領展高增長

房委會當初為求改善公屋商場的衛生環境而提出公用資產私有化,繼而誕生出領展。作為商場管理人,領展將衛生環境較差的低端街市商場升級成規劃井井有條的中檔商場。物業升級讓領展所持有的資產大幅升值,而這些地理位置優越的商場議租力強勁,是以物業組合的分派能力亦顯著提升。

踏足中國延續組合增長

隨著組合規模的基數越來越大,升級增值的空間越漸縮小也許是意料之中的發展。為求保持組合與分派增長,管理人就將組合擴展至中國市場,目前基金就已在四個一線城市擁有接近500萬平方呎的物業。不過,中國房產市場始終不如香港般成熟,加上城市規劃政策變數高,這增長動力未必足以加強基金持有人對領展增長前景的信心。

投資澳洲開拓海外增長

領展雖然踏足中國尋求增長,但頂盡也只能算是一隻中港REIT,這一點相對一些組合分散性較高的新加坡REITs就略為遜色。

領展最近就公佈了一項澳洲收購計劃,目標物業為一幢10層高的商業辦公大樓。物業坐落悉尼中央商務區,有著強大交通網絡,可算是優勢強勁的項目。不過,收購澳洲物業的代價相對領展市值不太高,所能帶來的分散性似乎有點微不足道。

這次收購規模雖少,意義卻很重大。原因是,領展投資澳洲物業正正展示了管理層尋求更多元化增長的意向,大大降低了增長前景的不確定性。管理層更指出香港及中國以外的投資機會將為基金帶來更多增長潛力,新加坡、日本、及英國等發展地區更是管理層目前正在研究的市場。

結語

既然領展過去的「街市升級」策略已無法再為基金帶來高增長,是次澳洲收購活動可算是領展走向更多元化增長的重要一步。目前,領展在規模上已優勝於亞太區任何一隻REIT,展望未來,隨著領展逐步增加海外物業比重,領展有望成為亞太區在規模上,以及質素上均首屈一指的REIT

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu 沒持有以上提及的股票。