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一隻價值被低估的內房股:正榮地產

正榮地產(SEHK:6158)在2019年持續收集優質土儲,集中於經濟前景普遍樂觀、住房需求高、商品房均價位於健康水平的強二線城市,截至 6月30日一二線城市的土儲佔集團總建築面積逾七成。在11月底亦相繼部署於佛山和廈門這兩個強二線城市,到12月涉獵鄭州,加碼中部地區都市圈的布局。

精準把控 低價搶佔高質量土儲

鄭洲的這幅地塊更是以4.73億元(人民幣・下同)底價成功競得,而集團於 2019年的抗周期土地收購策略亦有效減輕了土地收購成本。自三季度起,國內房企融資渠道收縮收緊,企業資金壓力上升,業內拿地取態偏向謹慎,土地市場流拍佔比上升。而正榮的買地時機不少都能捉緊當地城市房地產回暖周期和政策利好的伊始。例如佛山樓市於 2018年火熱後於 2019年持續降温,直到 11月29日新政出台,對限購鬆綁,當地樓市始呈回暖迹象,這剛好是正榮於當地拿地的第二天。

2019年,正榮保持每個月拿地的節奏,與行業對比,集團相對穩健和積極並存。在區域選擇上延續了1+6+X全國布局,即「一個總部、六個區域、多個項目」,圍繞六大區域核心都市圈進行深耕,聚焦主力城市和價值板塊。這些區域有產業和人口支持,價值增長前景明朗。

財務穩健 融資多元化

截至 2019年中,正榮淨負債率維持了下降趨勢至 70.8%,較 2018年底下降 3.2個百分點,顯著低於TOP20房企80%的平均值。在行業融資收緊的背景下,加權融資利率亦由 2018年底下降 0.2個百分點至 7.6%。

正榮的成本控制能力亦十分出色。2018年全年的銷售及行政開支只佔合約銷售額的16%,市場預期 2019年的費用率有望進一步下降,財務管理得力變相亦提升了集團的抗風險能力。2019年內,正榮亦相繼被國內外包括中誠信、標普、穆迪、惠譽等信用評級機構上調評級,其中中誠信更是給予了集團AAA主體信用評級,反映集團財務穩健度的優化。

前景利好 估值偏低

正榮以相對低價獲得高質量土儲,有望在未來市場改善型住宅需求的釋放,銷售的質及量都很可能穩定增長。而根據集團12月份披露的2019年11月未經審核經營數據,首 11個月完成累計合約銷售金額約 1165.33億元,與 1300億的年度目標相距不遠,達標的成功率頗高。截至 1月2日收市,集團股價為 5.6元,市盈率僅 9.8倍,中長線投資者可候低吸納。

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