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會德豐系重組私有化的遐想

近日會德豐以64億元向九龍倉置業(SEHK:1997)出售位於新加坡物業。雖然此舉令會德豐和九龍倉置業分工更清晰,惟此舉卻導致會德豐變成純粹的地產發展公司,其功能與系內九龍倉集團(SEHK:4)重疊情況更為嚴重。會德豐管理層怕且亦看到這個問題,故年內增持九龍倉集團,似是為私有化後者而部署。

2019年港股上市公司紛紛提出私有化,踏入2020年這股私有化浪潮不會停止。因為港股局部熊市持續,部分股票股價跌跌不休,分分鐘連大股東都覺得旗下公司估值跌至食指大動的地步。

其中一隻讓大股東食指大動的上市公司為九龍倉集團。年內大股東6次增持、共斥資3.4億元;現時會德豐持有九龍倉集團股權已經突破70%。

2017年會德豐系重組,九龍倉將海港城、時代廣場等本地投資物業分拆成為九龍倉置業。九龍倉集團變成在中港兩地分途出擊的地產發展公司。然而,市場並不賣賬,九龍倉集團股價由分拆完成後的開市價16.68元起步,股價一度升至34元,惟9月股價一度低見16.3元。

簡化系內架構

雖然近日九龍倉集團股價逼近20元水平,惟市賬率仍僅得0.4倍。反觀,其他具規模的內房股市賬率介乎1.6倍至1.9倍。由此可見,九龍倉集團已經喪失發行新股融資的功能。況且,會德豐持有九龍倉集團股權比重逾70%,相信下一步就是私有化以解決系內架床疊屋的問題。

正正因為會德豐系架床疊屋,導致會德豐股價未有反映應有價值。會德豐市值為1,059億元,惟其持有的九龍倉集團及九龍倉置業股價價值分別達420億及918億元。換言之,會德豐市值亦未有反映會德豐直接持有的地產發展項目所帶來的價值,相關發展項目預售金額接近350億元。

現金牛收歸旗下

值得留意的是,去年長沙國金中心落成,九龍倉集團旗下的已經完成大部分投資物業的發展項目,集團負債有機會見頂,意味派息有望上調,有機會觸發價值重估。故會德豐愈早提出私有化,始能確保以低價成功私有化九龍倉集團的勝算。何況,會德豐將九龍倉集團在內地投資物業這隻現金牛收歸旗下,有利改善會德豐的估值。

去年九龍倉集團在內地投資物業收入為35.9億元,按年上升28.2%。踏入今年上半年,九龍倉集團在內地投資物業收入為19.6億元,按年上升22%。從上述蛛絲螞跡可見,會德豐隨時提出私有化九龍倉集團的建議。倘投資者有興趣參與私有化交易競猜遊戲,投資者要及早部署。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。