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Zillow計劃成為房地產的「亞馬遜」

自亞馬遜(Amazon)開始在網上銷售書藉以來,Zillow(NASDAQ:ZG) (NASDAQ:Z) 正在經歷其中一場最大規模的科技顛覆: Zillow正在搶佔鄰近地區房地產經紀人的工作。 Zillow Offers是其顛覆房地產新戰略的一部分。該新冒險旅程充滿機遇及風險。 不過,Zillow是最早進軍該行業的公司之一,並且擁有龐大數據可供其運用。

「重建」房地產行業

Zillow的戰略計劃(Zillow 2.0)打破美國最傳統的活動之一:購房體驗。 幾十年來,房屋銷售都是由房地產經紀人進行,房地產經紀人將在整個過程中代表賣方,處理放盤事宜、與買方進行談判以及其他事項等。 賣方將支付所有房地產經紀人佣金。 幾乎每次報價都出現突發情況,例如出售另一項物業或接受融資批准。

然而, 此情不再。賣家可以 透過Zillow Offers點擊廣告,並在48小時內獲得其物業的報價。 賣方無需經歷數個月的出售房屋過程,只需要與Zillow簡單交易並即完成。

Zillow運用其深入的數據挖掘專業知識,計劃以自身的財務資源買賣房屋,並向賣方收取服務費。服務 費將視乎物業而有所不同,而Zillow將其收取的費用與傳統出售房屋的預期費用進行逐項比較。 Zillow的價值主張主要是便利:賣方能夠在零意外的情況下快速賣出物業,或不用承擔分期付款、清潔及經營露天房屋的費用。

 Zillow Offers的商業模式

當接受 Zillow的報價後,Zillow以信貸額度支付房地產價值的85%,目標是90天持有期。到 目前為止,該公司錄得虧損。 Zillow透過買賣所得收益賺錢,但初期費用卻用掉所賺收益。 一旦業務規模擴大,該公司預計每項出售物業可賺取收益4%至5%(未扣除利息開支)。 到目前為止,Zillow已購買了2,300套房屋,並出售了1,200套房屋。Zillow Offers服務僅在21個市場提供,但每季度約有8個新增市場提供該服務。

要了解這個商機到底有多巨大,您可以參考全國房地產經紀人協會(NAR)發出的成屋銷售報告(Existing Home Sales report)。根據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors,簡稱NAR) 估計,本年度將出售540萬套房屋,中位售價僅約270,000美元。 如果Zillow能夠獲得該等銷售僅1%(54,000套房屋),則收入將為145億美元。 去年,Zillow的總收入達13億美元。假設Zillow能夠在未扣除利息開支的情況下,達到4.5%的目標利潤率,則該分部將賺取超過6.5億美元的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)。 扣除約2億美元的利息開支後,利潤約5億美元。該 公司將需要數年時間達到該階段,但其面前的商機無限。

 這盤生意到底有多大風險?

當投資者聽說某間公司正在從事炒賣房屋業務時,他們或許會想像到,在一個深夜廣告中,一個男人購買「被低估」房屋,並以「真實」價值出售該房屋。 換句話說,利潤來自成功的投機活動。 這並不是Zillow在做的事。 Zillow將在整個交易過程中產生費用。 Zillow面對的最大風險是流動性風險。 例如,金融危機導致銀行取消其信貸額度。同時,該公司亦面臨Zillow Offers可能與房地產經紀人產生衝突的額外風險,大多數人仍然偏好人性化的接觸,而且Zillow Offer服務並非在每個市場提供。

Zillow會否因不完善的Zestimates(Zillow專有的房屋估值模型)而為房屋支付過高價格? 這不是一個無聊的問題。 Zillow期望最終能夠在每筆交易賺取400至500個基點,而其Zestimate模型存在中位數誤差1.9%。這意味著在市場上所有交易的一半交易中,Zestimate的估值較最終購買價格有1.9%之內的誤差,而較市場上 另一半交易則有超過1.9%的誤差。Zillow多年以來一直提升其Zestimate模型估值的精準度,而且肯定知道其能夠作出最佳估計的市場。其擁有 的數據量肯定超過可能對該活動感興趣的任何私人公司,至少應與 Redfin相若。

龐大商機

到目前為止,這只是猜想。  儘管Zillow在出售房屋賺取溫和毛利,但技術及營銷成本卻相當高昂。 不過,請謹記一點,每年售出的房屋價值約1.5萬億美元,呼應90年代後期網絡零售商洞悉的 巨大增長機會。對投資者而言,這是將賭注押在該先鋒企業能夠破舊立新,打破數十年內買賣房屋的模式。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。