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收租股齊反彈 恆隆集團買得過嗎?

港股近日回升勢,收租股是反彈板塊之一,當中恆隆地產(SEHK:101) 及恆隆集團 (SEHK: 10) 走勢亦回穩。恆隆近年越來越側重內地投資物業,如今香港經濟面臨困局,恆隆可否作平衡風險之選?          

另類藍籌地產股

陳啟宗掌舵的恆隆,與別的藍籌地產商路線明顯不同

第一,恆隆並不如其他地產商般積極發展銷售物業,而是主力做「收租佬」;

第二,集團以內地為發展重心,香港的資產守或賣

第三,以上市股公司形式維持家族經營模式。還有一點在香港上市公司中極罕見:陳啟宗非常認真親自撰寫所有業績報告的致股東函

時至今日,恆隆已幾乎全面內地投資物業作核心業務,而陳啟宗的企業遠景,是把恆隆打造為內地一線城市高端購物商場及頂級辦公樓的「專業」包租公品牌。我們即管以這個定位,來評估一下恆隆的前景。       

上海Plaza 66的成功真的可複製

恆隆2001在上海完成Plaza 66 (恆隆廣場) 絕對擔得起「旗艦」兩個字,堪稱地頂級辦公大樓的典範直到現在,Plaza 66仍是上海首屈一指的高端物業,雲集全球頂級奢侈品牌,辦公大樓的租戶不少都是大型跨國企業

亦因如此,恆隆在內地其他的投資物業均以上海恆隆廣場為藍本分別位於瀋陽、濟南、無錫、天津及大連但到目前為止,沒有任何一個物業的收入,能接近上海恆隆廣場

2019年截至今年6月底的上半年度,上海恆隆廣場收入8.27億元人民幣,上海港匯恆隆廣場,收入5.83億元人民幣;排下去就是濟南恆隆廣場,收入只有1.58元人民幣。恆隆在內地共有8個收租物業,單是上海兩項物業,組合收入的68%。

恆隆廣場的「品牌」價值

陳啟宗最引以為傲的,是恆隆發展及管理頂級商場及辦公大樓的專門知識,重點在「頂級」這兩個字。項目發展、招商、物業管理,商場行銷領域當中,他特別看重恆隆全球奢侈品行業聲譽,與及多年累積的合作關係;他認為恆隆的策略開發了一個獨特的商機。

行外人看來好像是虛無飄渺的東西,價值何在?舉個例子說明九龍塘又一城的物業管理及商場品質,在太古地產(SEHK:1972) 時代與現在比較起來,有非常大的落差這跟商場定位的改變當然有關係,但主要還是物管高下的問題。

投資恆隆目光需跟陳啟宗同樣長遠

「恆隆廣場」的品牌價值一定有,不過投資物業的收入,關鍵因素始終是location (位置)恆隆在1992年及1993年拿下了上海徐家匯及靜安區的土地,可以說是機緣巧合,買賣雙方在當時的時空背景剛好各取所需,這些土地處於黃金地段中的黃金地段,這種機會可一不可再。至於現時位於其他城市的恆隆廣場他日能否成翻版上海Plaza 66?這其實在問,這些城市將來會成為今日的上海嗎?就算會,也會是很久遠之後的事了。

陳啟宗在致股東函指出,恆隆的營商模式尤其適合家族控股公司,因為投資物業資金需求龐大,通常只有富裕的家族,方有如此長的時間跨度而且通常會被中期或長期持有。

的確,恆隆過去十年的股東回報實現此看法。恆隆股價欠缺增長能力,只有派息穩定一段時間軌道大致也就是如此所以散戶投資恆隆要了解自己的投資目光,能否陳啟宗般長遠

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So 沒持有以上提及的股票。