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REIT比拼:香港置富 VS 新加坡CapitaMall

不少股息投資者都鍾情房託(REITs),尤其香港房地產增值能力強,物業的估值與租金收入同步增長,投資者就可以「財息兼收」。不過,近半年來的社會活動重挫本地零售及餐飲業,影響恐怕會波及零售商場,是以多檔本地REITs的表現持續受壓。相信不少散戶亦從今次的政治事件上了投資的寶貴一課──分散投資。本文推薦的一隻新加坡REIT CapitaMall Trust(SGX:C38U)在定位上就與本地熱門REIT──置富(SEHK:778)非常相似,絕對值得留意。

同為零售商場信託

CapitaLand Mall Trust(SGX:C38U),或稱「CapitaMall」,是新加坡規模最大的房產信托之一。目前,信託組合擁有15個位於新加坡的零售商場,如「Bugis+」、「Bugis Junction」、「Raffles City Singapore」等。CapitaMall的大多數商場都位於鐵路網絡的交換站,盡享地理優勢。

CapitaMall 物業分佈

來源:CapitaLand Mall Trust

至於置富信託(REIT),物業組合就有16個商場。商場的地理優勢未必比得上CapitaMall的核心地段商場,但置富的大部分商場都被民居包圍,例如位於沙田第一城的「置富第一城」,及鄰近嘉湖山莊的「+WOO」。

置富物業分佈

來源:置富產業信託

置富防守力較強

CapitaMall的商場大多坐落於新加坡核心消費區,如上所述的「Bugis+」及「Bugis Junction」就位於新加坡消費旺區,更可以受惠於鄰近Bugis地鐵中轉站所帶動的人流。CapitaMall亦有定位相對高端的商場,例如位於新加坡核心商業地段的「Raffles City Singapore」。 置富信託旗下商場普遍位於住宅區,雖然相關地區未必是大眾消費旺區,亦非旅客的購物熱點,但卻可以受惠於區內居民的日常消費需求。

論租金收入來源, 置富就有50%源於餐飲業,其次就是佔比近15%的服務及教育,這些商戶就可以受惠於鄰近住宅社區的穩定消費群,變相加強信託的收入穩定性。CapitaMall的租金收入來源就較多元,主要來自餐飲(31%)、時裝(12%)、及化妝保健(12%)。雖然信託可從中高端時裝及化妝品的零售商戶上收取更高的租金,但此類非必需品的需求卻有較高週期性。

簡短地說,CapitaMall的組合定位主打中高端消費,而置富信託就偏向低中端。前者的議租力較吸引,後者的防守力較強,始終日常消費的週期性遠較非必要性消費低。

置富分派增長更吸引

CapitaMall的組合定位較置富高端,其估值及租金收入增長理應更強勁,但過去十年間,置富的年度分派錄得了5.4%的複式增長,但CapitaMall就只有2.7%。從兩隻信託的歷史分派增長來看,似乎置富主力開拓商場所屬社區的消費需求的方向更能有效為組合帶來收入增長。

置富十年分派歷史

數據來源:置富產業信託

CapitaMall十年分派歷史

數據來源:CapitaLand Mall Trust

結語

若要從兩者之間選其一,定位上更防守,分派增長更吸引的置富產業信託明顯是更佳的選擇。但正如文章開頭提及,近期本地社會事件突顯了分散投資的重要性。而CapitaMall的物業組合就完全未有被香港的不穩局勢影響,因為CapitaMall所有的商場都不在香港,可算是分散地緣風險的一個好選擇,尤其新加坡格局與香港相近,大眾投資者容易理解。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。