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領展收購澳洲悉尼物業 剖析前景啟示

領展 (SEHK:823)宣布以6.83億澳元(約36.49億港元)購入位於澳洲悉尼市中心的甲級寫字樓100 Market Street。近年港人熱衷海外置業,領展此舉,市場反應大致正面。投資要放眼全球這個道理人人都知道,而領展這一買,對公司前景藏有甚麼啟示?

領展從2015年起已投資香港以外物業

由於領展的「出身」是香港公共房屋政策的一部份,不少人至今仍未能完全接受領展百分百商業模式的操作,這實在是無可厚非;所以領展今次跨出海外,容易惹來「是否看淡香港市場」的疑惑。

領展在2015年首次購入內地物業,如今再投資澳洲市場,是領展令資產更多元化的策略一部份。根據領展透露,集團計劃香港物業佔整體資產70%至75%比重,內地物業20%或以下,海外物業10%或以下。而海外物業的投資目標除了澳洲,還有新加坡、日本和英國等較成熟的地產市場。截至今年9月底,領展香港物業佔整體組合87.5%,內地12.5%,所以可預期將來會有更多海外置業的舉動。

以純商業考量,像領展這樣規模的REIT,單一市場的物業比重達7成已算很高,無論看淡香港與否,更多元化的資產會令投資組合更平衡,是非常合理的策略。

黑石今年6月才買入100 Market Street物業

100 Market Street是一幢樓高十層的甲級寫字樓,地段絶對黃金。悉尼的商業地產市場已熱炒了好一段時間,市中心的物業無論售價和租金皆漲幅可觀。此項物業是黑石在今年6月底以15.2億澳元從澳洲地產商Scentre Group收購過來的項目一部份,這個「刁」當時在澳洲被認為是天價;果然,黑石不失其一貫投機本色,轉個身便把其中一幢大樓100 Market Street出售。據說除領展之外,有多個買家亦感興趣,可見投資者對悉尼物業市場前景依然樂觀。

100 Market Street已全部租出,每年租金收入2,670萬澳元(1.43億港元),相等於4厘回報,另每年加租4%;交易以澳元借貸支付,減低未來匯率風險。總的來說,這項投資回報合理。

領展在投資組合的角色

領展股價在今年年中高位已回調接近兩成,一度與紅底股地位擦身而過;調整已反映香港物業組合的負面因素,現時領展的市盈率及收益比較接近合理水平。

香港情況特殊,不少人的身家都以地產為主軸,並靠樓價不斷上升而水漲船高。否則的話,投資者可以通過買房託(REITs),獲取物業市場的回報。現時領展資產步向多元化,有利平衡風險,但同時,澳洲、新加坡、日本等地的物業升值能力,難與昔日的香港看齊,投資者的預期亦需作適度調整。

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