The Motley Fool

遠展分拆REIT上市將帶來3大好處

早前遠東發展(SEHK:35)宣布有意將酒店資產以房地產投資信託基金(REIT)形式分拆上市。其實遠展分拆酒店資產上市,將會帶來三大好處,包括套現以體現資產價值、減少折舊開支及開拓資產管理業務收入,其實是一箭三鵰,相信有助收窄每股資產淨值折讓。

遠展分拆酒店資產有因,根據2018 / 2019年度年報顯示,集團酒店資產的賬面價值為97.1億元,惟尚未反映酒店資產按照市價重估所帶來的盈餘,約178.4億元。

1.體現資產價值

因為遠展既是酒店業主,也是酒店經營者,所以酒店資產以買入價減累計折舊形式入賬,而不是以最新的市場估值入賬。

不過,一但遠展將酒店資產分拆上市後,酒店資產轉移至酒店REIT持有,估計這家酒店REIT純粹是酒店業主,所以會變成以最新市場估值入賬。

當然遠展分酒店資產上市時,變成以最新市場估值,再以若干個百分點折讓作為出售部分酒店資產的估值基礎。

從這個角度而言,遠展將被低估的酒店資產,變成以市價若干個百分點折讓減持,從而達到體現價值的目標。

初步估計,由於酒店資產賬面值遠低於酒店資產市價,所以遠展分拆酒店資產上市應可套取大量現金,並錄得可觀的非經常性利潤。

2.減低折舊開支

正如上文提及集團既是酒店業主,也是酒店經營者,酒店資產要定期折舊。以2018 / 2019年年報資料,酒店及停車場資產折舊及攤銷開支接近4億元,相當於該年純利的23%。換言之,日後可減低這方面開支,將可錄得一次性純利增加。

3.可以賺取資產管理收入

況且,房託成立後,要聘請資產管理公司管理,往往由原業主一手包辦。由此推斷遠展可以額外錄得來自資產管理收入。一般而言,管理房託的資產管理公司所收取管理費,一半現金,一半為新增基金單位作為管理費。換言之,等於遠展日積月累增持房託。

當然酒店REIT不一定是上佳投資選擇。如果參考香港兩隻投資酒店的房地產投資信託基金或商業信託,分別為富豪酒店信託(SEHK:1881)及朗廷—SS(SEHK:1270),近年表現不算理想。

其實酒店REIT最大成敗關鍵是持續收購酒店物業能力或不斷有新酒店項目落成,也是由遠展分拆出來的酒店REIT基金單位價格長線走向的主要因素之一。

想進一步了解香港市場?

有許多錯誤觀念都會阻止我們成為成功的投資者。 在香港,我們可能會覺得有錢人十居其九都是靠物業致富。但房地產真的是香港表現最佳的資產類別嗎?

最近,我們發表了一份關於香港市場的免費特別報告 《股場四大致勝之道:給香港投資者的愚人指南》。我們強烈建議您下載一份免費副本,立即點擊此處

另外,我們團隊剛撰寫了第一篇港股研究報告《一隻您不容錯過的港股》,打算免費提供比讀者們,請按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。