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每日有1.5家房企破產 內房股為何仍值博?

根據中國房產信息中心近期公佈的數據,首30大的內地房地產商上月銷售按年增長27%,勝市場預期。惟因去年高基數效應,今年首11個月銷售按年升24%,比首10個月銷售增長34%,明顯有減慢。但個別企業而言,龍頭中國海外(SEHK:688)及華潤置地(SEHK:1109)上月銷售理想,按年分別增長27%及16%。

逾9成可達銷售目標

市場普遍認為,內地房地產加快開新盤,且提供不同的優惠,刺激上月的銷售,但臨近年尾,加上明年農曆新年在1月尾,估計未來兩個月內地樓市將有冷卻,但整體而言,花旗估計今年將有93%的內房達致其銷售目標。

內地樓市前景如何,更大取決於政策的因素。筆者估計明年樓市,當局將繼續因城施策的方針,對一些樓市表現較為疲弱的地區,樓市調控政策予以放鬆。事實上,據中國房產信息中心統計,內地二三線城市有25個,上月的銷售按年下滑15%。而二三線城市包括佛山、青島、清遠及廣州最近皆有樓市鬆搏政策。像佛山市最近公佈人才住房新政,容許在該市工作,具有本科或以上學歷等人才,購買首套房不受戶籍、稅務及社保等限制。

明年樓市預期易鬆難緊

更重要的是,樓市一向是內地經濟的命脈,樓價大跌不但引起民生社會問題,更會令明年經濟「保6」的任務百上加斤,一旦樓市出現任何「差池」,內地經濟將「凍過水」。尤其是內房一向是債務高,據恒大研究院的報告,至去年年底,內地各主要房企負債高達為20萬億人民幣,並集中於今年至2021年到期。近來已不少房企因為經濟下滑,樓市轉差,回籠速度慢而相繼倒閉。人民法院公告網公佈,截至上月20日,內地一共有446家房企倒閉,平均每日有1.5家破產,是歷史新高。面對如此不穩的樓市,當局再難對樓市落重藥,樓市似是「易鬆難緊」。

而觀乎內房板塊,內房股價確有調整過深的河跡象,整體的資產淨值折讓達48%,折讓幅度高於平均水平,而行業市盈率為5.89倍,亦低於平均的6.9倍水平,更較過去平均值低1個標準差。可見整體是處於較低水情況,但投資者宜選規模較大及負債水平較低的房企投資。

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