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抽招商局商業REIT 倒不如買領展

最近招股上市的招商局商業房託(SEHK:1503)將於本月10日正式開始買賣。打著「招股局」名號,又以REIT形式上市,相信不少熱愛收租股的股息投資者都心郁郁。到底這檔REIT是否有投資價值呢?

強大後盾惹來憧憬

招商局商業房託是由招商蛇口發起,招商蛇口是招商局的附屬公司,擁有中國物業開發,銷售,及管理的豐富經驗。背靠知名的國有財團──招商局集團,及富有行業經驗的招商蛇口,招商REIT的強大後盾難免會觸起市場對於基金在未來大舉收購投資的憧憬,例如基金獲授予招商蛇口日後收購若干物業的優先選擇權。目前組合就由五項位於深圳蛇口的物業組成:

定位 租用率 估值(人民幣)
新時代廣場 寫字樓 76.3% 2046百萬元
數碼大廈 寫字樓綜合體 84.1% 1038百萬元
科技大廈 寫字樓綜合體 100% 867百萬元
科技大廈二期 寫字樓綜合體 88% 1079百萬元
花園城 購物中心 79.1% 1549百萬元

來源:招商局商業房託

物業組合質素欠奉

招商REIT在上市文件以物業的優越地理位置為標榜,但在2019年9月底,可租賃總面積計的平均租用率就只有84.1%。若然基金所持物業確如上市文件所述有著優越的地理位置,組合租用率低的原因相信就只有兩個,一是物業管理不善,二是所謂「地理位置優越」的同類物業根本就供過於求。

較值得留意的是第二點,國內房地產市場的投資價值普遍不及香港矜貴,而一個合理原因就是,香港的商業活動遠較中國密集,加上地少人多,無論住宅用或商用物業的可替代性都非常之低。至於中國內地,由於可發展的空間實在太大,加上政策變遷難測,核心地段的優勢容易被取替。今日的核心發展地段未必會是明年今日的核心發展區域,只要發展政策焦點稍有轉變,具規模的商用租戶為求配合地方政府政策而大舉搬遷,更有可能導致整個商業區出現「鬼城」現象。招商REIT組合以寫字樓為主,物業更完全集中於同一個地區,潛在風險就更高。

招商REIT的另一個賣點,也許就是按承諾分派所計算出的5.9%至6.9% 收益率。之不過,這承諾最長亦只有維持三年。值得深思的是,一檔REIT的分派能力是源於物業組合的回報,而非基金管理人的承諾。若組合根本無法支撐承諾分派,所謂高收益率就算有10%,亦不過是羊毛出自羊身上,更有可能造成賺息蝕價。

市場上有更好選擇?

其實要以REITs形式投資中國內地物業,招商REIT並非唯一選擇。港人較為熟悉的領展(SEHK:823)亦有持續為物業組合增加中國內地項目的貢獻,長線的中國物業佔組合比重更有望穩步提升至20%。比例雖然不高,但領展目前的物業組合總值有逾200,000百萬港元,20%就已等於40,000百萬港元,為招商REIT目前組合估值的5倍。此外,領展管理物業的往績可靠,組合估值就有14.2%的歷史年度增長。領展香港與中國內地物業租用率更分別有逾97%和98%,相比之下,招商REIT的物業質素似乎就有點差劣。

結語

雖然中國房地產市場的升值潛力較成熟的香港市場吸引,但物業價值與定位容易受到政策變動影響。與其投資於一檔管理質素存在不確定性,且物業組合吸引力低的REIT,倒不如考慮吸納股價一直受壓,近十年每單位分派有近14%年度增長,只是中國物業比重較低的領展。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。