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招商局商業房託IPO 值唔值得抽?

REITs一直深受「食息一族」捧場,不過繼開元(SEHK:1275)在6年前上市後,就再沒有REITs上市。直至近期,招商局集團旗下招商蛇口分拆招商局商業房地產投資信託基金來港上市,究竟其物業質素如何?值唔值得投資?

REITs一直深受「食息一族」捧場,皆因《房地產基金守則》規定信託必須將除稅後的9成淨收入分派給投資者,所以派息相對較高及穩定,而且不少REITs有潛在加租能力及有收購擴張潛力,所以在過去低息環境下其優勢更為明顯。

物業上半年溢利大挫五成的原因

最近招商蛇口將五項在深圳南山區的寫字樓及商場物業打包,組成招商局商業房地產投資信託(SEHK:1503;下稱:招商信託)上市,定價介乎3.2至4元,究竟這隻的質素及潛力有幾高?有興趣買入的投資者又應如何佈處?

2016年至2018年招商信託的收益大概維持於3.6億至3.9億人民幣附近,而綜合平均租用率約為84.1%,五項物業的平均月租金變化都不大,表現一般。

但是單看其溢利便會驚覺在上半年按年大挫50.2%至3.92億人民幣,主要是其2018年的投資物業公允價值大增近12億人民幣所導致,即對物業市價重新估值,不會產生現金流,所以不是反映其租務經營不善,加上當計算可分派收入時都會將其剔除,不會對其派息結果構成重大影響。

不過,值得一提是在過去3年,都由不同的機構為招商信託進行估值。由2016年及2017年的世邦魏理仕及仲量聯行,轉換成2019年的獨立物業估值師,當中公允價值亦由2016年的42.3億人民幣升至2018年的61.4億人民幣。

物業質素及潛力有多高

招商信託的五項物業中,貢獻最多收入是屬購物中心的花園城,佔總額31.7%。花園城有13年歷史及有129名租戶,大部分都是民生商店、超市、食肆及教育中心,面對著過去幾年深圳有不少新的購物中心開幕,而且沒有一些「明星商店」坐陣,其競爭力明顯較弱,相信未來都是主打民生生意為主。

其餘四項物業都是寫字樓,分別是一棟甲級及三棟乙級寫字樓。招商信託主打是物業地理位置優越,及物業組合有強勁增長潛力,但是根據房屋代理機構第一太平戴維斯在11月發佈的研究報告則引用數據預測指,短期內會有多個新項目加入市場,令深圳的空置率比上季升4.3個百分點至22.4%,而平均租金按年下跌10.2%,當中更點名指南山區為主要放量市場,未來供應面積或佔全深圳逾7成,明顯與招商信託所述有出入。

事實上,該四項寫字樓物業竣工年份由1997年至2010年不等,相信硬件及質素上較難與新寫字樓競爭,唯有在價格上提供優惠,對租金收入升幅存有壓力。筆者相信唯一值得憧憬是五項物業都坐落在將於2022年投入營運的地鐵12號線旁邊,交通上會變得方便。

投資價值在於息率

總結而言,招商信託的潛力、質素及財務表現一般,相信未來收入會維持現狀,但未見到會大升或大挫的可能性。至於有否投資價值在於其上市定價,若果價格定於下限的3.42元或在上市後跌得更低,達到承諾息率的6.9%或更高才值得考慮。

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