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哪些房託(REITS)較不受社運影響?

根據前文「拆解香港經濟構成-話你知短暫衰退不用太驚」數據看,在判斷房託(REITs)及收租股受近日影響較易掌握,因為這可從租戶組合去作推算。

以置富產業信託(SEHK:778)為例,從表可見,餐飲、服務及教育、銀行及房地產服務佔租戶近7成。較受影響的類別總佔比非很大,如服裝及鞋類佔5%,特色禮品、精品、玩具及珠寶佔約4.4%。因此,置富雖然也會受到人流減少打擊,但衝擊應非驚嚇。

較首當其衝的應該是主打高端及遊客生意的商場,好像九倉置業(SEHK:1997)旗下的海港城及時代廣場。有券商估計,海港城及時代廣場第三季零售銷售分別跌35%及30%,較上半年跌0.6%及3.6%更疲弱。

經過艱難的第三季,第四季經濟及零售市道看來仍未見起色,尤其是受港鐵提早收車拖累,但由於有上季的數據參考,之後評估社會運動影響程度較易,受影響的零售股、收租股及餐飲股等估值會逐步修正(可向上或向下)。

對於零售業來說,聖誕節及農曆新年前都是消費旺季,之後就是淡季,2020年農曆年初一在1月25日,算是早年。理論上,私人消費力應谷在12月及1月。明年第一季,香港經濟會有更明顯趨勢,一是觸底,一是跌勢更劇,若轉壞再挽救,則變得難很多。

在有了大經濟圖畫後,之後投資要留意幾點:

1. 社會運動有沒緩和及變化,如發生區域及地點,激烈程度;

2. 零售銷售及分類、旅客訪港及港店入住率等變化。要看跌幅有否收窄轉向,甚至轉正;

3. 將行業數字與公司營運數據比較。

在策略上,若跌幅收窄,可先買首注,待運動慢慢平息才加倉,不宜心急,因為局勢可惡化得極急。對於莎莎國際(SEHK:178)應抱捕捉周期轉勢心態,而非買收息股。大家樂(SEHK:341)可伺機買入作長綫持有,因為公司可透過店舖布局及菜單調整去消化衝擊,在19.5元附近吸納第一注。至於內地消費強弱,從今日的雙十一銷量可見一斑。

表 置富產業信託物業組合租戶行業分佈
餐飲 27.0%
服務及教育 22.7%
銀行及房地產服務 20.0%
超級市場 8.1%
服裝及鞋類 5.0%
特色禮品、精品、玩具及珠寶 4.4%
其他 4.3%
家居用品及傢俱 3.2%
休閒娛樂、體育及健體 1.8%
電子及資訊科技 1.7%
街市 1.2%
社區服務 0.6%
截至2019年6月30日

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