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買商場REITs需注意兩大點

近期最打擊本地投資市場的熱門話題,必然是由「反送中」所衍變成的政治災難。長達5個月的示威活動,對本地零售業的影響可算相當沉重,尤其消費旺區如旺角及銅鑼灣屢次成為示威必經之地,商戶生意少又要捱貴租,相信絕不好受。香港上市的REITs之中,就有幾隻以商場為核心資產,到底投資商場類REITs時,又有什麼要注意呢?

物業組合分散度

第一點必須要考慮的就是,REITs的物業組合的地區分散性。當沒有風險事件實現時,分散投資的優勢也許不太顯著,反而一些物業集中度高的REITs更能受惠於個別地區的消費量增加。例如遊客數量大增,集中投資消費旺區的REITs的商場人流就會比起組合分散的REITs高,議租能力亦更強。不過,風險事件實現時,組合地區分佈集中的REITs就可能會受到重擊。

以冠君(SEHK:2778)為例,坐落於消費熱點的朗豪坊就佔了基金在上半年逾30%的租金收入。近期旺角頻頻出現衝突,不但本地人行商場興致減,遊客到訪意慾亦較低,朗豪坊人流大不如前,基金明年的議租能力恐怕會被嚴重削弱。領展(SEHK:823)及置富(SEHK:778)就是分散性較高的例子,領展在全港多區擁有逾100個物業,置富則擁有16個商場。組合的地區分散度較高,基金整體表現受到個別地區消費疲弱的影響就較低。

物業租戶防守力

第二個值得關注的要點就是,REITs所持物業的租客構成。一個商場物業要值錢要有議租力,首先就要有能力為租戶吸引到終端需求,而租戶所經營業務的定位就會影響到終端需求的穩定性。簡單例子,經濟衰退時,大眾會偏向低消費,高級餐廳的需求就會減少。這樣一來,高級餐廳就有較大機會因市況慘淡而不再續租,抑或無力應付租金上升,商場營運者的續租率就會下降,議租能力亦會受限制。簡短地說,物業組合的租戶定位越具防守力,基金就更能受惠於穩定的價值增長。

何謂租戶定位防守呢?意思就是租戶所經營業務的經濟敏感度較低。領展絕對是一個最佳例子。基金所持有的逾百物業之中,大多為屋邨商場,當中不少更是區內集中度最高的消費點,連繫著區內居民的日常生活。例如一些街市商場,街坊基本上定時定候都會前往購買生活必需品,無論市況好壞。這樣一來,領展就可藉著穩定的消費需求增長來加強議租能力,無需依賴訪港遊客大增等外在因素的推動。

結論

到底哪種定位的商場REITs最好?其實並沒有絕對的答案,有人會偏好穩定收息之選,受惠於平穩的價值增長,亦有人會偏好逆週期操作,逢低買入波動性高的REITs。散戶進場前,就可以由以上兩個角度審視一下自己的投資需要。

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