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買入寫字樓REITs必須注意三大點

房地產投資向來是香港其一致富之路,但房產投資門檻高,本錢有限的投資者就唯有考慮入場門檻較低的房產信託(REITs)。之不過,REITs亦有很多種類,主要就可以分為「零售」及「寫字樓」。那麼投資寫字樓REITs時,有什麼值得注意的呢?

寫字樓分三級

寫字樓分很多種,估值和議租力亦會存在分別。例如核心商業區的寫字樓普遍會比工廠區寫字樓值錢,租金叫價力亦相對地高。香港的差餉物業估價署就將寫字樓分為三個級別,甲級、乙級、丙級。這三個級別的定義並不包括物業坐落地區,而是按照樓宇的裝修,空間,及設施來劃分,以下為甲級寫字樓的定義:「新型及裝修上乘;間隔具彈性;整層樓面面積廣闊;大堂與通道裝潢講究及寬敞;中映空氣調節系統完善;設有良好的載客及載貨升降機設備;專業管理;普遍有泊車設施。」

議租力大不同

寫字樓物業的估值和議租力,通常與物業的級別相關。就以核心商業區-中區為例,根據2018年的數據,甲級寫字樓的平均租金較乙級物業高51%,而乙級寫字樓的平均租金就較丙級物業高30%。租金增長方面,由1999年至2018年,甲乙丙三級的平均租金分別有212%,169%,及165%的升幅。

除了級別差異,物業坐落地區亦會影響寫字樓的租金收入。以甲級寫字樓為例,中區物業的平均租金較上環和觀塘區的同級別物業分別高25%及235%。簡短地說,核心商業區的寫字樓的租金叫價力較高,若物業屬於甲級,叫價力就更加高。值得留意的是,此類相對昂貴的物業的租金波動性會較高,因為經濟不景時,由中區甲級寫字樓遷往觀塘區乙級寫字樓,分分鐘可為公司節省近7成的租金開支。

香港上市的REITs中,泓富(SEHK:808)就在多個非核心地區擁有7棵物業,當中只有三棟為甲級寫字樓,其餘均為工商物業。對比起核心商業區的甲級樓宇,泓富的物業競爭力固然較弱,但勝在價廉物美,不乏租用需求。

物業租戶的構成

除了物業本身的級別與地理差異,寫字樓租戶的構成亦會影響到物業收租的防守力。最簡明的就是私人機構與公營機構的分別。公營機構的營運與經濟表現的敏感度極低,甚至可能會有逆週期的部署。至於私人機構,業務的拓展與縮緊的部署普遍與經濟週期相關,例如下行週期時,縮減租金開支是控制成本的其一措施。換言之,公營機構租戶佔比越高的寫字樓,續租率理論上會較穩定。

香港上市的REITs中,陽光(SEHK:435)的組合就有53%為寫字樓,當中,屬甲級寫字樓的陽光中心就佔基金的物業收入淨額的27%。陽光中心作為商業區的甲級寫字樓,租金波動理應較高,但值得留意的是,截至今年6月,陽光中心有逾30%的可出租面積租予政府及相關機構,大大加強物業的防守力。除陽光中心外,基金亦在多個商業區擁有多棟乙級寫字樓。

目前而言,陽光和泓富的股息回報率分別為5.4%及6.3%,不失為收息之選。

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