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深圳樓市鬆綁 龍光地產佔先機

內地經濟確實存在下行壓力,為保持樓市穩定,中央政府早前落實「一城一策」提供空間讓各城市按市況鬆綁,而近日連屬一線城市的深圳都撤回了豪宅稅 – 只要宗地容積率1以上且房屋建築面積144方米(約1550方呎)以下,並購房已滿兩年,當業主賣樓時便享有免徵5%的增值稅。

政策變相為深圳二手樓盤減價,將過去壓抑的升幅釋放,成為刺激交投的催化劑。雖然政策僅對二手樓市直接有利,甚至短期可能因為「二手搶佔一手」,對深圳地產商年尾賣樓銷情帶來逆風,不過長遠而言,此政策有助樓市交投貨如輪轉、有買有賣,有助樓價穩健上升,對地產商的未來發展有利。而政策取向更反映中央已不再拘泥於一線城市不許鬆綁的格局,市場憧憬更多鬆綁政策出台。

事實上,在經濟高速發展背後,深圳近年樓價升勢不斷,從2015年的平均3.4萬元人民幣一平升至現在的大約5.9萬元人民幣一平。另外,深圳目前居民達到2000萬,而且每年遞增幾十萬人,在需求不減、供應不大增下,樓價自然得到承托,測量行萊坊更估計深圳樓價在十年內會與香港看齊。

龍光重注深圳 主打地鐵盤

既然深圳樓價有發展空間,主打深圳地鐵沿線樓盤的龍光地產(SEHK:3380)其收入及股價自然水漲船高。它分別在深圳及旁邊的惠州和東莞有1,800億人民幣及1,500億人民幣貨值,合共佔總貨值-7,520億元人民幣-當中的43.9%,而其餘貨值則大多座落於大灣區其他城市。

龍光過去一直採取逆周期的拿地策略,在地價較低時買入地皮,加上擁有多個舊改併購項目,令其平均土地成本低至4,304人民幣每平方米,較同樣在深圳下重注的佳兆業(SEHK:1638)便宜,其平均每平方米土地成本高達6,600人民幣。有平價土地儲備自然有更大的盈利空間及定價空間,而且萬一樓市短期回調,亦不會有壓力去急於劈價賣樓鎖定利潤。

債務負擔較同業低

龍光另一特點是債務負擔較同業低,利息覆蓋率(EBITDA÷貸款利息)為5.38倍,比屬同規模的奧園(SEHK:3883)及時代中國(SEHK:1233)的2.7倍及佳兆業的2.23倍為高,反映公司支付利息費用的能力強,亦反映其財務上較為穩健。

今年首十個月的合約銷售額為787.6億人民幣,按年增長31.6%,完成93%其850億人民幣的全年銷售目標(比上年銷售額增長18.4%),相信龍光會超額完成全年目標。市盈率與其它內房股差不多,值得投資者留意並趁略為回吐時吸納。

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