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過度「健康」是港樓只升不跌的成因

港樓近十年的強勢相信大家已非常熟悉,在此不用多說。這裡首先想指出,不是每個大城市的樓價都是破頂不斷,長遠只升不跌的。著名的例子像日本,東京現時的樓價還不及近三十年前日本泡沫經濟爆破時的水平(三十年是一個挺長遠的時間了吧)。沒那麼極端的例子還有一個經濟發展在香港之上的大都會——紐約。

紐約對比香港實質樓價指數(1996-2019):

資料來源:Federal Reserve Bank of St. Louis

扣除物價升幅後,紐約現時的實質樓價只及06年高峰水平的四份之三。而且,更值得注意的是,紐約的實質樓價自08年大跌回穩後便一直處於較為平坦的狀態,不像港樓般接連破頂。要是說全球貨幣量化寬鬆是現時香港高樓價的元凶的話,何以位處量化寬鬆中心點的紐約反而不見樓價如此瘋狂?

香港樓市只升不跌的成因:過度「健康」

其他可能導致香港樓市表現一支獨秀的成因,如供應不足、人口結構導致的「剛性需求」、內地資金湧入等相信大家已耳熟能詳,這裡便不作累敍。這裡要指出的是政府自2009年分階段推出的數輪樓市調控措施已導致香港樓市過度「健康」。所謂「健康」當然不是指現時樓價屬正常水平,而是指沒有了「泡沫」及「炒賣」。一般來說,泡沫跟炒賣是導致資產不合理地上升的成因,但同時,它們也是資產價格末來下調的催化劑;有泡沫也就有爆破的時刻。

政府多輪的樓市調控措施目的有二:一為壓制樓價,二為確保樓市健康。因為樓房按揭是香港銀行最主要的資產,確保得了樓按健康便同時確保得了香港銀行體系穩定,於是便有了金管局多輪限制樓宇按揭成數及推出壓力測試的調控措施,目的是為了防止負資產出現及確保樓市買家能承受樓市下跌以及利率上升的風險。可是,沒有了條件較差的買家入市,樓市便少了一個能使其大幅下調的「問題」。同樣地,限制短期炒賣的SSD(Special Stamp Duty)使樓市的買家都成了長線投資者或使用者,沒有了見風使陀的炒家,樓市便又少了一個讓其短期下跌或上下波幅增加的因素。

現在看來樓市健康(即沒有負資產、按揭壞賬等問題)是做到了,壓制樓價卻遙遙無期。從監管者的角度看,政府的措施絕對是合理的。減低市場風險或崩盤時對大規模經濟及銀行體系的負面影響絕對是負責任的監管行為,也符合風險管理及「讓市場更健康」的想法等一般常規。可是,水至清則無魚,壓低風險減少了樓市的潛在問題,意外導致樓價無法下調。

政府放寬按揭成數對樓市的長遠影響

從這個角度看政府近期放寬按揭成數(八百萬以下樓宇按揭保險可按成數上升),結論就顯而易見。短期而然當然會導致受影響的樓宇樓價上升。但長遠而言卻為樓市添回一項風險,令抗跌能力沒那麼強的買家入市,有利樓市長遠下調時的幅度。

現在是置業良機嗎?

 可是,該放寬措施只是宏宏樓市底下的一小部份,樓市比起十多年前沒有任何調控措施時還是「健康」得多。自置物業因可省回租金及以低廉的利息作槓杆,幾乎何時都是應做的「投資」。可是,純粹投資物業作出租用途的話便需注意樓市下行風險。同時,現時樓市平均租金收益率已低至不足三厘,很多高息股或風險甚低的定息產品也有更高的回報。因此,現時甚至是放賣出租物業作另類投資的好時機。

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