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銷售下滑又員工減薪 萬科業績會迎來倒退嗎?

萬科(SEHK:2202)近日公布了今年三季度業績,簡單總結見下表:

2019 營收(億) 同比升(%) 淨利(億) 同比升(%) 房地產業務結算面積(萬平方米) 同比升(%) 貢獻營收(億) 同比升(%)
7-9月 845.9 20.8 64.0 31.6 608.7 5.1 795.8 18.9
1-9月 2239.1 27.2 182.4 30.4 1445.0 13.6 2125.7 26.9

(貨幣單位:人民幣・下同)

各項業績指標主要都有雙位數升幅,表現亮麗,而且集團手握貨幣資金達 1072.4億,銀彈充足。這麼看,萬科理應是財務穩健的高增長股。可是近日集團卻相繼傳出兩則不利好消息:

  1. 今年 10月份單月銷售金額同比下滑19.8%,銷售面積同比下滑20.5%
  2. 革新薪資制度,採用:「低底薪,高績效」的組合,下調員工基本工資並將其加入績效工資中,或將有部分員工底薪將減少40%

如廝大動作,自然是跟行業不景尤關。據國家統計局數據顯示,今年1-9月,全國商品房銷售面積同比微降0.1%;同期全國房地產開發投資同比增長 10.5%,增速較上半年減少40個基點;全國房屋新開工面積同比增長8.6%,增速較上半年減少1.5個百分點。另外,第三季度300個城市住宅類用地平均溢價率為 11.6%,較上半年下降8.6個百分點。而針對房地產的資金監管持續收緊,截至9月末,房地產貸款餘額同比升15.6%,增速較去年底回落4.4個百分點。

萬科將迎來業績衰退嗎?

房地產公司的業績其實都有「滯後性」,因為其業務乃「銷售在前、結算在後」,我們今年看到萬科營收和利潤,其實是集團在2017年左右經營的結果。

而萬科 2018年至今的業績相當不俗,銷售金額同比升14.5%,已銷售未結算金額同比升 28.1%,截至 2019年6月30日的已銷售未結算金額同比升 17.1%,今年首 10個月銷售金額同比升 6.87%。基本上已能確定集團 2020-2021年的營收可維持著雙位數增長。

故此,要長期持有萬科尚存有一定不確定性,但在中期的時間長度而言集團還是能給予投資者信心。而且集團的每平米銷售單價穩定上升,拿地成本亦由 2017年的每平米 7980元,跌至今年首 10個月平均每平米 5813元,加上集團薪資制度成效還有待確認,投資者可多加注意。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。