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買樓收租不如買地產股

美國聯儲局再減息,加上政府放寬按揭成數,令樓價「跌唔落」及見底回升,相信有不少投資者都心思思想買樓收租,做「包租公」之餘,兼賺取穩定收入。不過,筆者認為買樓收租倒不如買地產股,既可以享受樓價升勢,回報率又比較高。

地產股回報有著數

在過去10年租金升幅明顯大幅落後樓價升幅,現時一般單位的租務回報只有約2至3厘,若果扣除管理費、差餉等支出後,回報率更隨時低於2厘。相反地產股的息率,以本地四大地產商計,現時股息大約在4厘附近,明顯較買樓收租有著數。

事實上,本地地產商已經經歷改朝換代,由創辦人第二代掌權,他們首重規條是要守住家業,因此經營取態自然趨向保守,亦不會亂用財務槓桿。而它們的派息政策相信也同樣保守,估計未來傾向會維持在現有息率水平附近,以留住一批跟隨多年的散戶支持。

地產股與樓價升勢

附圖: 中原城市領先指數及恒指地產分類指數

樓價升,地產商買樓收入及盈利自然增加,股價也反映出來。從圖中可見,中原城市領先指數滯後恒指地產分類指數若三個月時間,但升跌走向都大致相同,例如在去年年尾指數見底回升,樓價也在今年年頭回升,又例如在2015年年中指數下挫,樓價在年尾也回調。

至於整體升幅上,2012年至今樓價升了若90%,而指數僅升了若70%,的確升勢上略為追不上樓價。不過長遠樓價會否繼續急速上升?筆者對此存有保留,始終內地經濟已明顯下滑,資金減少流入本港樓市,而樓價早已與本地勞工薪酬脫節,難以單靠本地需求大幅推升樓價,故相信未來樓價僅會以單位數速度微升,甚至當經濟遇冷風時樓價會大幅下挫。

相反地產股的承托能力相對較強。四大地產商的土地儲備均十分強勁,例如恒地(SEHK:12)坐擁2.5千萬平方呎土地及4.6千萬平方呎農地,大部分都是在過去十多年來在樓價相對低位時買入及收地,故即使未來樓市吹逆風,甚至樓價下調20%,地產商賣樓仍有錢賺。加上現時地產商的收入有不少來源於商場、寫字樓、酒店收入及其他業務,例如新地(SEHK:16)去年度60%收入來自賣樓,其餘來自租金、新意網(SEHK:1686)、數碼通(SEHK:315)及基建投資等,能分散樓價下挫的風險。

選股易過選擇屋苑

選擇地產股可以透過市賬率、土地儲備、財務表現等客觀數據去篩選及買入,但買樓要考慮當區發展、景觀、租務成交、發展商的交樓質素等,存在大量不穩定因素,而且在特別印花稅條例下一不小心買錯樓盤,便要等足三年才有望沽出。

翻查數據,有不少屋苑的升幅都跟不上大市。例如2012年推售的元朗尚悅,其首張價單平均建築面積呎價為7228元,據中原地產代理顯示,現時呎價僅為約9600元,升了33%。不過尚悅的發展商恒地及新世界發展(SEHK:17)在同一時段,其股價已分別升近100%及84%,還未計派息收入。

但是不得不否認,買樓收租的好處是可以申請以樓價五成計的按揭計劃,即使樓價市大挫,而業主有一份穩定的工作、每月準時還款,一般而言都不會即時被銀行Call Loan。當然散戶都可以以孖展借錢炒股票,當股價大挫時便會即時Call Loan 或被斬倉,但因為借錢利息高,所以基本上都沒有人會用孖展來買入地產股。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。