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領展將取得增長的3個原因

領展房地產投資信託基金(SEHK:823)(簡稱領展)可能是香港管理最為完善的房地產投資信託之一。自上市以來,該香港市郊購物商場的業主每年均能成功使其每基金單位分派(DPU)持續增長,由2007年的0.6743港元增加至2019年的2.7117港元。

此意味著按年12.2%的穩健增長。即使在宏觀經濟不確定性加劇的情况下,領展在未來仍將處於有利位置。筆者認為領展將持續增長,原因有三。

續租租金上升

香港及中國物業組合的續租租金錄得強勁增長。在香港,領展截至2019年3月31日止年度的續租租金增長率為22.5%。 此乃受寭於5.4%的租戶銷售增長及低至13.5%的租戶整體租用成本。

其中國物業組合的成績更為突出。整體零售店舖的續租租金上升30.2%,而辦公室的續租租金則上升23.8%。

今年初的租金增幅將有助提升未來數年的租金收入。

謹慎使用資金提升資產

領展亦展現出其透過提升資產增加價值的能力。於截至3月31日止12個月竣工的11個項目錄得13.8%至35.6%的投資回報率(按淨物業收入增長除以資本開支及升級過程中的租金損失計算)。

領展將在未來數年於11個已竣工項目中獲益。此外,領展目前有四個項目正在進行中,有望在2020年初前進一步提振業績。

無機增長

最重要的是,領展具有透過收購擴展業務的財務實力。領展作為香港最大規模的房地產投資信託,獲「三大」信用評級機構授予「A」級信用評級,讓其可獲得相對便宜的債務。其資產負債比率亦僅為10.7%,遠低於45%的監管上限。

領展在進行審慎資本回收方面往績卓越,成功出售非核心資產以獲取更高收益的投資。

愚人要點

投資者務請注意,投資於領展成本並不低廉。按目前單位價格81.30港元(截至編撰日期)計算,過去派息率僅為3.1%。此與其他房地產投資信託比較相對較低。

但投資者不應因此而望而卻步。領展具備良好條件分別通過內部及收購實現增長,本人相信現時願意作出投資的投資者,在未來將可獲得穩健的回報。

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