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香港REITs攻略:10隻房託誰可成買入首選

香港房託(REITs)主要有10隻:

股號 公司名稱 投資物業種類
405 越秀房產信託基金 內地寫字樓、商場、酒店、公寓
435 陽光房地產基金 香港寫字樓、商場
778 置富產業信託 香港商場
808 泓富產業信託 香港寫字樓、工廈
823 領展房產基金 香港及內地商場
1275 開元產業信託 內地酒店
1426 春泉產業信託 內地寫字樓、英國零售物業
1881 富豪產業信託 香港酒店
2778 冠君產業信託 香港寫字樓、商場及酒店
87001 匯賢產業信託 內地寫字樓、商場、酒店、公寓

至於分析時,「投資物業組合類別及質素」永遠都是最為關鍵,筆者一向不太喜歡酒店類型的房託(大型酒店集團另計,而且非房託),所以先撇除。另外,地區偏好香港,撇除短期影響,相信長期相對穩定。

在房託中,領展(SEHK:823)、陽光(SEHK:435)、置富(SEHK:778)、冠君(SEHK:2778)是筆者偏好的選擇。

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6隻房託經股息調整回報(10)

領展、陽光及置富的長期回報最好。

6隻房託經股息調整回報(3)

近3年計,領展表現依然最好。

領展仍具長綫回報潛力

領展在香港及內地有物業,而且內地佔比更愈來愈高。截至2019年3月底,領展在港有126個物業,面積約800萬平方呎,主要為零售空間,另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%;在內地有5個物業,約有500萬平方呎的零售及辦公室空間,佔總價值約13.2%。中國業務重要性提高,未來相信會被視為可分散地區風險的利好因素。

陽光為恒基兆業地產發展有限公司(SEHK:12)的全資附屬公司,在香港管理11幢寫字樓及五個零售物業,總出租面積(GRA)近120萬平方英呎。

置富持有的16個商場全部位於香港。截至2019年6月底,可出租總面積為300萬平方呎,另有2,713個車位。

領展物業分布全港,而置富分布在九龍及新界。由於兩者的物業組合內有多項物業,雖則難免受到近日社會運動影響,但受到單一的商場影響較低,而且多屬民生必需,租戶很多為大型連鎖店,小店比率較低,即使減租也未必一刀切,尤其對連鎖店的減幅未必很大。較受影響的應是盈利分成,以及傾續租或新租約時的租金可能會被壓價,或被要求提供過渡性短期租務優惠。而估計領展對減租應企得較硬,置富則有可能較人性化。

冠君產業信託持有花園道三號及朗豪坊(包括辦公樓及商場)兩個主要物業。花園道三號為甲級商廈,銀行及資產管理分別佔租客的31%及34%,受社會活動影響很微。朗豪坊辦公室受影響應較大,因為看行業分布,企業及銷售服務、健康護理及醫療、美容分別佔租客33%、25%及21%,估計做體檢及醫學美容等的內地客是重要客源。

領展、置富及冠君產業雖然預期業績會轉差,但若市道繼續惡劣,三者有能力執平貨併購,尤其是領展及置富。策略維持早前建議及分注吸納:領展候3.5厘息左右;陽光於5.5厘以上;置富於6厘以上;冠君產業有7厘或以上。

領展每單位分派(DPU)及按年增長*
2014 2015 2016 2017 2018 2019
每單位分派(元) 1.66 1.83 2.06 2.28 2.5 2.71
按年增長(%) 10.2% 12.6% 10.7% 9.6% 8.4%
*財年截至3月底

 

置富產業信託每單位分派(DPU)及按年增長*
2014 2015 2016 2017 2018
每單位分派(元) 0.417 0.469 0.492 0.508 0.513
按年增長(%) 12.5% 4.9% 3.3% 1.0%
*財年截至12月底

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富豪產業信託成冷吼對象

富豪產業信託(SEHK:1881)依靠香港酒店提供租金收入,極受經濟周期影響,而近日因社會事件直接受衝擊,股價由5月中約2.44元高位跌至10月初約1.7元,股息率更取代匯賢產業信託(SEHK:87001)成為最高。不過,面對基本因素轉差,收入預期大減,大家要有心理準備有機會減派息,故參考歷史股息率意義不大,因為即使事件平息,相信也要一、兩季才有機會逐漸回復。

不過,機會是跌出來的,一般來說雖然不會考慮買入富豪信託,但若回報吸引,亦可以小注買入。富豪信託過去幾年派息約在0.15元水平,假設長綫派息可回復至現水平7成,即約0.105元。以股價1.8元計,股息率約5.8厘,打折後若股息率有7厘算有吸引力,大家要衡量自己願意承受多少風險去換潛在回報。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。