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挑選最佳房地產投資信託的5大秘訣

經常有朋友問我「如何物色最佳的房地產投資信託(REIT)」,我的答案永遠只有一個。我會列出就長線投資選股時通常會留意的事項,再作出決定。

投資這類信託的目的很簡單,那就是透過單位價格實現財富增長,以及賺取不斷上升的分派/股息(每單位分派,或稱DPU)。事不宜遲,現在就讓筆者分享優質房地產投資信託的五大必備特質,幫助您發掘最佳投資。

1.低資產負債比率

如果房地產投資信託的負債水平(亦稱「資產負債」或「槓桿」比率)偏低,投資者往往會相信管理層以負責任的方式管理債務,同時亦為未來增長預留空間。一般情況下,亞洲的房地產投資信託產品需要將資產負債比率維持於不足45%的監管上限。

有鑑於此,筆者一向集中投資於資產負債水平介乎百分之二十多至三十五左右的產品,這樣既能從增長中獲利,也毋須擔心房地產投資信託在投資期內過分擴張的問題。

2.實力雄厚的發起人

筆者偏好選擇由有實力企業發起的房地產投資信託作為潛在投資。發起人能夠以母公司身份支持旗下的房地產投資信託,例如向其提供發展中物業的優先購買權,而它們本身大多也是有關信託的主要股東。

3.多元化投資

多元化是基本投資原則之一,並且適用於房地產投資信託。不過,房地產投資信託的多元化主要是指租客,其次是指地區。筆者喜歡尋找並不過度依賴特定租客產生收益的房地產投資信託,以避開租客遷出或大幅縮減租借面積時對每單位分派的潛在影響。

同樣地,從地區市場角度分析,最少擁有一小部分海外業務的房地產投資信託,會較百分百依賴某一國家作為收益來源的投資可取。

4.持續增加的每單位分派

相信大家早就知道,優質的房地產投資信託會具有不斷提高每單位分派的良好往績,實質上讓投資者輕鬆利用投資賺取未來收入。要找出適合的潛在房地產投資信託,投資者應該針對多年來(最好五年以上)的全年每單位分派增長起碼追得上通脹的產品。

驟眼看,高派息率的房地產投資信託也許相當吸引,但更重要的是投資能帶來一直增加和可持續的每單位分派。

5.較長的加權平均債務期限

讓我們再看看採用負責任財務管理方式的房地產投資信託。投資這類產品時,管理層最好能審慎控制為推動組合增長而借入的債務,而這部分涉及債務滾存的頻率。如果房地產投資信託的債務滾存期限較長,在償還利息時將更有餘裕。

全面分析

上述分析有助剛起步物色優質產品的房地產投資信託買家。當然,他們亦應該留意其他多項因素,包括(但不限於)加權平均租約期(WALE)、平均租金增長和物業組合的佔用率。

如果投資者能找出房地產投資信託的正確方程式,那麼可持續的長期收入和資金增長都將唾手可得了。

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