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投資者應該注意REITs的3項主要風險

投資於房地產投資信託(REITs)看來是「必勝之選」,當中大多數RETIs的每單位派發均有顯著增長,並定期向單位持有人作出穩定分派。

近期亦無有關任何REITs的任何問題或事件的報導,而公司則面對著各種不同的問題,例如現金流出現問題,或面臨破產申請等。不過,REITs並非「百毒不侵」,2008年至2009年經濟衰退期間發生的事件,正是例子。

於該期間,REITs相關的大多數問題涉及金融業停滯不前。由於REITs主要依賴資本市場及房地產市場表現,全球資金凍結,以及房地產市場崩塌,導致部分REITs出現嚴重問題。

筆者將在下文剖析投資者需要汪意的REITs3大主要風險。

1.再融資風險

法例規定REITs需要向單位持有人派付其最少90%的盈利,作為分派。因此,REITs需要依重外部借貸及槓桿投資,為營運提供資金。

因此,再融資風險是任何REIT的主要風險之一。由於在重大金融危機期間,銀行可能容易倒閉,並將需要注資以重整資本,因此,REIT因貸款人的壓力無法就其債務再融資。

2.估值風險

估值風險是在金融危機期間,REIT組合內物業價值急瀉,導致違反與金融機構簽訂的貸款契據的風險。

這很有可能發生,原因是物業並非流動資產,而在經濟下滑時,賣家或會為了急於賣出物業而大幅減價,導致物業估值公司在估值時會作出重大折讓。如果觸發貸款契據,這將會導致須即時應要求償還貸款,並可能導致REIT破產。

3.資本市場風險

假設REITs未能為其貸款再融資,在理論上,REITs可轉向資本市場集資,以獲得注資。不過,如果出現熊市,令股票市場崩潰,這意味著任何形式的集資需求將會偏低。

REIT或許亦需要以較市價大幅折讓的價格發行新股票,這將導致所有現有單位持有人遭受嚴重攤簿。如果REIT未能籌集足夠資金,以支付到期債務,其或許被迫清盤。

在最令人意想不到的時間,可能出現風險

雖然上述風險於2008至2009年全球金融危機期間冒起,投資者應注意,自該期間起已過了差不多十年,相同的風險或許隨時出現。無人能夠預測下一次令我們遭受打擊的危機何時出現,因此,值得作好預備。

因此,投資者需要確保 i)不會過份投資於REITs,ii)選擇於未來數年續期債務比例較少的REITs,及 iii)擁有在經濟下滑時能夠保值的資產。

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