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華潤置地兩次批股後均曾倍升 今次取決什麼因素?

上週華潤置地(SEHK:1109)成為逆市奇葩,其股價升穿前浪頂高位。原來華潤置地股價率先破頂,埋下批股的伏線。結果本週大股東以先舊後新的形式批股,集資67億元,導致股價急跌最多8%。觀乎華潤置地過去兩次集資活動,股價整固後可再創高峰,故股價急跌不失為趁低吸納的黃金機會。

華潤置地分別在2011年8月19日及2014年12月8日公布供股活動,當時的供股價分別為12.7756元及18.104元,較宣布供股活動前一個交易日的收市價折讓4.8%及8.6%。折讓價最低代表供股價或配售價偏貴,惟今次批股的配售價為33.65元,相對於公布交易前一個交易日收市價折讓6.9%,相對於上兩次集資活動,今次配售價折讓幅度處於中游位置。

兩次集資升幅介乎60至100%

不過,投資者最關心華潤置地能否在短期內重上歷史新高。參考過去兩次的集資活動,2011年8月19日集團宣布供股,要遲至10月24日才完成整個供股程序。當時供股價為12.7756元。奈何,10月3日曾低見7.28元,在極短時間內股價急跌40%。不過,華潤置地股價在2012年1月初已經成功收復失地,升至2013年1月初高見24.35元,升勢才告一段落。

2014年12月8日提議供股,並在翌年2月中旬才完成,同年5月股價已經高見29.1元。投資者參與供股的回報率高達60%。從上述兩個例子可見,華潤置地每次進行集資活動後,短線股價縱有波動,但中線已經為投資者帶來最多1倍回報。

環顧今次批股,一日內已經跌穿配售價,短線股價會否進一步下跌,甚至提早收復失地,關鍵為何時將物業管理業務分拆。今年8月華潤置地管理層表示將在年內啟動分拆華潤物業科技的分拆計劃。

近年物業管理股成為投資者的寵兒,內房股紛紛將旗下物業管理業務分拆上市,後者股價錄得數以倍計的升幅。

分拆物管成催化劑

根據《華潤物業科技2018-2019可持續發報告》披露,去年純利為2.26億元人民幣,純利率僅5.5%。今年上半年營業額再升30%,至24億元人民幣。倘純利率不變,中期純利為1.3億元人民幣。

倘今次分拆上市為介紹形式上市,股份完全分派予華潤置地股東,等於派額外特別息。現時有多隻物業管理股,平均歷史市盈率為30倍。以華潤物業科技去年純利計,至少這項業務值67.8億元人民幣,相當於現時華潤置地市值的3%。倘全數分派,等於派特別息3厘。

不過,華潤物業科技股價有力倍升,因為去年管理樓面為1.1億平方米,2020年目標管理樓面為2億平方米。倘講得出做得到,華潤物業科技的純利及估值倍升,屆時這項業務價值升至135.6億元人民幣。故投資者不宜急急放售,可以等待其純利急升及估值與看齊再考慮沽貨。

由於有這個分拆上市憧憬,相信可加速股價見底回升。其實集團業務穩步增長,近日股價急跌不失為趁低吸納的好時機。

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