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恒隆內地租務重現曙光的3大證據

內地經濟增長放緩,在內地大展拳腳的恒隆地產(SEHK:101)亦大受影響。不過,從最新的中期業績顯示,業務開始重現曙光,箇中的三大證據分別為內地投資物業租金重拾增長、空置率消化及嶄新投資物業落成在即,將會成為觸發值估重估的催化劑。

現時恒隆在擁有8個商場與寫字樓項目及3個在建項目,分為別位於昆明、武漢及杭州的恒隆廣場項目。主席陳啟宗在中期業績報告形容,2012年至2017年為熊市。2017年為這段熊市末期,當年上半年內地租金收入按年僅升0.3%,同年下半年內地租金收入加速至按年升1%。

證據1:租金重拾增長

然而,踏入2018年情況開始好轉,2019年上半年集團以人民幣計的內地租金收入同比上升7%。值得注意的是,集團在上海旗艦物業港匯恒隆廣場現正進行資產優化項目,惟集團租金仍能錄得增長,顯然是其餘7座商場及寫字樓物業租金顯長速度加快。

租金收入轉好的另一個證據為,集團內地租金收入不經不覺再創歷史新高。去年內地租金收入為42.4億元,已經超越2015年內地租金收入的41.9億元,因為恒隆優化資產行動奏效。

在逆市期間,屬翻新為物業的最好時機,陳啟宗正是好此道者。恒隆遂在2016年3月將位於上海的恒隆廣場地庫關閉,並在2017年1月起分階段重新開業。2017年該幢物業租金按年上升8%,已足抵消位於同年年底關閉港匯恒隆廣場23%可租賃面積的損失。

位於上海的恒隆廣場及港匯恒隆廣場為集團兩大旗艦物業,惟踏入今年其他商場租金收入都開始發力。今年上半年位於瀋陽的皇城恒隆廣場租金收入按年上升23%,位於大連的恒隆廣場租金收入按年上升30%,連位於濟南及無錫的恒隆廣場租金收入亦錄得按年雙位數百分點增長。

證據2:空置率消化

恒隆內地業務重現曙光的另一證據為二線城市的商場及商廈空置率大幅消化。

2016年為內地爆發股災後翌年,而當年恒隆在上海以外的物空置率高企。例如位於大連的恒隆廣場的商場空置率高達34%;位於無錫的恒隆廣場的商場空置率為20%,商廈空置率高達35%。又例如當年位於瀋陽的市府恒隆廣場商場空置率為16%,商廈空置率高達42%;天津的恒隆廣場空置率亦有18%,商廈空置率達42%。

不過,事過境遷,今年6月底止的二線城市項目出租率改善,位於無錫的恒隆廣場的商場空置率跌至7%,而商廈空置率跌至10%。位於瀋陽的市付恒隆廣場的商場空置率跌至6%,商廈空置率跌至11%;惟僅天津及大連的恒隆廣場空置率未有明顯改善。

集團大部分二線城市項目樓面錄陸續消化,反映陳啟宗所形容的內地投資物業市場進入牛市所言非虛。

證據3:商場落成在即

其實,恒隆還有好戲在後頭,因為下半年有多個項目開始落成。例如8月位於昆明的恒隆廣場已經開業,9月位於瀋陽的市府恒隆廣場辦公大樓改建成為瀋陽康萊德酒店開幕;位於無錫的恒隆廣場第二座商廈亦會於年內落成。明年則有位於武漢的恒隆廣場落成。恒隆由新項目落成帶動的租金收入增長將會浪接浪。

值得注意的是,武漢項目包括住宅樓面,集團打算在2021年預售,可以加快現金回籠速度。

現時恒隆在內地投資物業樓面達142.8萬平方米,如將昆明、武漢的恒隆廣場面積包括在內,恒隆在內地投資物業面積將高達237萬平方米,增加66%。集團在內地投資物業每月每平方米租金為221元人民幣。倘未來落成項目的租金水平相若,估計集團在未來一兩年在內地租金收入將會升至約63億元人民幣。

恒隆股價在2010年1月高見40.5元,當時市值高達1,700億元,嚴重透支內地業務的商機。事隔9年,集團估值卻處於另一個極端,現時市值僅反映香港業務價值而已。事關集團擁有香港的投資物業及待售住宅的賬面值為738億元。惟集團已發行普通股的市值僅776億元。換言之,集團內地業務的價值被忽視。

今年下半年集團開始多個項目陸續入伙。隨資本開始回落,估計現時高達316億元負債將拾級而下,未來派息能力增加,可支持未來一兩年股價反覆上升。

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