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融創中國銷售力提升 有力穿過樓市整固期

內地樓市政策依然收緊,中央強調房子是用來住,而非用來炒,因而壓抑了樓市交易以及房企的盈利空間。但從另一角度看,在此時此刻仍能交出優異業績報的就很大機會是內房的優質之選,當中融創中國(SEHK:1918)正正是優質之選的一份子。

銷售能力升級 年度目標成功機會大

融創今年 9月銷售 629億元(人民幣・下同),同比升 18%,雖然售價稍降 3.2%,但銷售面積增速達 21.8%,成功以銷售量彌補售價的下調。同時亦創下了集團歷史 9月最高的銷售規模,9月單月銷售僅次於中國恒大(SEHK:3333)及碧桂園(SEHK:2007),反映集團銷售實力的提升。而集團今年首 9個月的銷售達 3694.9億元,同比升 16%,完成全年銷售目標 5500億元的 67.2%。雖然數字上看今年全年已過了 75%,銷售目標進度貌似追不上,但現時集團進度實則與歷史同期水平持平,而下半年普遍為集團的銷售旺季,而集團預計今年第四季度可售貨值規模達 4170億元水平,換句話說銷售率達到 43%即可達成年度目標,相信難度不大。

土地投資策略改變

融創於今年第三季的拿地力度顯著下降,總面積 716萬平方米,同比減少 30.1%;對應金額 132億元,同比更是大跌 51.3%。不過,集團在今年上半年拿地的面積及金額已接近去年全年水平,故在土儲方面依然充裕。

而融創這番拿地規模大減實屬策略性舉措,能為集團預留大量資金。若市場有房企遇到現金流及融資困難,無奈須售土儲套資,融創就能以低價獲得土地。同時由於集團保存資本實力,相信明年集團自由現金流會有所改善,提高派息空間。而集團多年來的低成本拿地策略成績不俗,截至今年上半年,集團近8成土儲位於一二線城市,但每平方米成本卻僅 4307元,擴大集團盈利空間。

中央的樓市政策方向

縱使融創的基本面不俗,內房企業與生俱來就容易受政策影響,現階段亦不見內地房地產政策有放鬆跡象。不過,考慮到國家經濟增速方緩,第二三季皆錄得自 1992年有紀錄以來最低季度 GDP增長,雖然全年計應該仍能符合國家預定的 6%至6.5%增長,但絕對是離「6」近而離「6.5」甚遠,相信中央縱然不會刺激樓市交投以帶動經濟,亦不會進一步收緊政策。

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