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港府放寬按保 物業代理業務真會現轉機?

特首施政報告宣佈將放寬800萬元或以下首置人數可承造9成按揭,刺激本地龍頭地產日前炒上,然而升勢最凌厲是兩日升逾3成的物業買賣中介公司——美聯集團(SEHK:1200),全因市場憧憬樓市交投會再度活躍起來,但行業實際仍有不少隱憂有待克服。

最新一份特首施政報告指出,為協助首次置業人士,按揭保險公司將放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士(即申請時並未持有任何香港住宅物業),申請最高9成按揭貸款樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元,可申請8成按揭樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元,後者可包括自用樓換樓按揭,即時生效。

從政策本身出發,置業門檻降低確實可以為樓市交投帶來一些憧憬,如首期不足但月薪足以通過壓力測試的人士(最新供款入息比率統一以50%為上限 ),只要繳交額外保費便能承造9成按揭,為「 有心有力」人士大開方便之門。然而措施實際對整體樓市的刺激作用理應有限。

放寛按揭實際作用或有限

首先,措施只對二手市場帶來正面影響,因為一手新盤發展商一般會提供二按優惠,如讓買家實際只需首期1成便能上車的「呼吸Plan」。

其次,本港經歷過沙士、金融海嘯,加上樓價仍處於歷史高位水平,承造9成按揭風險過高,首置者(包括用家及投資者)都會慎重考慮,而壓力測試能否輕易通過也有疑問,按揭保險的新增收費加幅亦未有確實數字,只因每宗按揭貸款要衡量的風險也各有不同。

第三,本港社會持續動盪,局勢尚未有緩和跡象,經濟或將持續倒退,失業率雖未見上升,但憂慮氣氛困擾消費,尤其置業涉及龐大金額,在經濟前景不明朗下,買方趨向觀望及保守。

第四,政府推按保放寬措施目的在解決部分住屋問題,而同時基層住屋問題上,包括再度推出租置計劃、增加白居二名額、加快公屋落成等。然而整個住宅市場環環相扣,當基層住屋需求等到滿足,相近的私人住宅需求自然減少,成交也會受累。因此,單憑放寬按保一招不足以令住宅樓市交投轉活,美聯集團以至整個代理行業受惠得到的地方很有限。

然而住宅成交也並非一定會持續低迷。兩種情況下樓市交投都有望加快,第一,是本港經濟重新拾回增長動力,這主要仰賴政府政治智慧。當市場預期經濟向好,料樓價遲買更貴下,當下成交便會加快;第二,就是樓價短時間內大跌。由於現在樓價高企,遠超一般市民的負擔能力,唯有樓價回落讓真正有置業需要的用家可以入市,來動整體一二手市場交投。

至於投資美聯集團,近來股價炒作全憑政策消息,不過《彭博》綜合券商預測,公司在去年低基數下,今年每股盈利增長有望達到1.55倍,2020及21年預估則分別升56%及20.6%,市盈率將會從6.2倍,逐步降至3.3倍。由此看來,美聯集團長線更值得關注。

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