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政府放寬按揭成數 本地銀行股可大翻生?

政府剛公布的施政報告,透過由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃,放寬有關首次置業人士的按揭措施,主要是把可做9成及8成按揭的樓價上限提高,並且即日生效。這些措施對樓市及按揭市場會帶來什麼影響?又會否惠及股價最近跌到殘的銀行股?

新措施只適用首置業人士及已落成住宅物業

放寬按揭措施乃透過香港按證保險有限公司的「按保計劃」推出,只適用於首次置業人士,當中9成按揭保險的合資格物業,價格上限由之前的400萬元提升至800萬元,8成按揭保險的合資格物業上限則由600萬元提升自1000萬元,業主需繳交額外15%的保險費用,另外供款入息比率以50%為上限;而有關壓力測試,按證保險公司後來補充,即使準業主未能符合壓力測試,仍可申請最高9成按揭,但保費則須因應風險作額外調整。

我們用下列例子說明這項措施究竟有什麼「着數」。假設準業主想購買一層800萬元的物業,以前最多按6成,即需要自備320萬元首期,假設按揭利率是2.375%,供款年期30年,需月供18,655元 ;新措施下準業主可以造9成按揭,首期只需自備80萬元,大幅減少240萬元,但每月供款增至27,893元。

由於供款入息比率仍然以50%為上限,新措施將惠及一些收入偏高、但一直儲不夠首期的首置人士。同時,高槓桿也代表高風險,經濟衰退時成為負資產的機會相對提高。

納米樓預期將失寵

新措施對整體樓市有什麼影響?由於這些措施只適用於現樓,一手樓特別是納米樓的需求將下降;畢竟納米樓受歡迎,乃基於以較低總價吸引一些首期不夠的上車人士。這可能會令打算年底急急推一手樓貨尾的地產商們頭痛,不過施政報告同時推出「土地共享先導計劃」及其他被認為對樓市有正面影響的措施,刺激地產股上揚。

另一方面,樓價600萬以上、1000萬元以下的二手樓,將直接受惠此項措施,預計需求將增加。

新按揭措施對銀行影響明年才浮現

新措施下,預計整體按揭宗數及按揭金額都會相繼增加,直接惠及銀行。

香港現時的按揭市場,仍以現樓為主,不過今年以來樓花按揭宗數的升幅高達81.2%,共9,585宗,而現樓按揭只增加了1.9%,共73,507宗。現時按揭市場的一哥仍是匯豐銀行 (SEHK:5),但宗數按年下跌中;第二位及第三位分別是中銀香港 (SEHK:2388)及恒生銀行(SEHK:11),兩者宗數按年皆錄得升幅。

新按揭措施無疑將會為銀行帶來額外生意,並以上列「冠亞季軍」為最大得益者;但這新生意到底有多大,要看香港整體經濟及社會狀況、以至首置客的入市意願,而首置只是市場的一部份,銀行的按揭生意仍要看整體樓市的興衰。另外,買樓交收需時,要看到新措施的實際效果,最快亦起碼要在明年了。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)持有匯豐及恒生。