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再有物管股上市 藍光嘉寶值得投資嗎?

上週五物管新股上市,開市就曾大升逾100%,可見市場對於物管板塊的熱情仍未消散,而在本週五,另一檔物業管理公司——藍光嘉寶服務(SEHK:2606)亦會正式開始買賣。到底藍光有無望成為下一隻熱炒物管股呢?

物管業務利潤高

藍光嘉寶的業務由三部分構成,核心物業管理,以及諮詢與社區增值兩項相關業務,2018年度收入貢獻分別為61.4%,15.8%,以及22.8%。物管及相關業務的主要成本是人力資源,核心物管業務的員工對住戶租戶的比例高,而諮詢與社區增值則是建基於物管及其專門知識的附加服務。高「生產力槓桿」就造就了藍光嘉寶三類業務的豐富毛利,2018年的數值分別是28%,51.9%,及34.4%。

第三方業務為核心

物管業的一個吸引之處,莫過於背景雄厚的物管公司可以藉著母公司發展出的優質地產項目而擴大自己的物管規模。目前市場上估值最昂貴的碧桂園服務(SEHK:6098)及中海物業(SEHK:2669),甚至是上週五上市的鑫宛服務(SEHK:1895)都有著同樣優勢。藍光嘉寶亦有關連大股東作為最大客戶,但相關的收入貢獻卻不算太高,近三年的比例更持續收窄,由2016年的32.5%下降至2018年的21.7%。值得注意的是,藍光在同期的收入增長逾100%,換言之,藍光近年的增長有絕大部份源於第三方的物管合約,以及收購其他服務供應商。

盈利能力緊貼規模擴大

三年間收入增長逾100%,無異是藍光積極擴大物管面積的證明,而這期間,藍光的盈利能力卻未有倒退跡象。2016年至2018年間的毛利增長約130%,而經營溢利及淨利潤更有接近200%的升幅。擴張時期,盈利緊貼收入的表現,也許就反映管理層取到了規模與盈利兩者之間的平衡點 。換句話說,王國的版圖擴張,並沒有令百姓更貧窮。

投資進取 回報豐富

2016年 2017年 2018年
資產回報率 14.5% 17.5% 23.4%
股本回報率 39.0% 42.7% 63.6%

數據來源:藍光嘉寶招股文件

2018年 資產回報率 股本回報率
碧桂園服務(SEHK:6098) 20.52% 50.14%
綠城服務(SEHK:2869) 10.19% 22.76%
中海物業(SEHK:2669) 11.30% 40.70%
雅生活服務(SEHK:3319) 16.34% 23.24%
彩生活(SEHK:1778) 6.59% 19.98%
新城悅服務(SEHK:1755) 12.71% 30.11%

數據來源:Morningstar.com

對比起目前市面上幾檔熱門物管股,藍光的投資回報可算是頗理想,甚至優勝於規模更大的物管公司。雖然藍光的財務槓桿接近三倍,但長期負債的比例極低,槓桿之中多為營運相關的應付款項以及合約負債。再將資產中接近15%的現金儲備納入考慮,其實藍光的槓桿亦合理地可靠。值得小心的是,藍光的應收款項周轉天數持續延長,2018年的數值接近是應付款項周轉天數的6倍。

根據藍光嘉寶的統計數據,預期市帳率約為3.9倍。與目前市面上多檔物管股相比,3.9倍市帳率的估值可算是合理地便宜。若與規模相若的物管股比較,藍光嘉寶的投資回報優勝,4倍的市帳率就顯得便宜。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。