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雅生活能追得上碧桂園服務嗎?

物管股是近年投資者的新寵,認為其業務透明度高,而且收入穩定兼具防禦性,因此最近一年升勢未斷。最近星展銀行的研究更預視物管市場規模在15年後會翻倍,而小型房企更會傾向與知名物管公司合作,行業將逐步集中,估算已上市的物管公司的盈利於2021年前都能夠以每年30%速度增長。

當中碧桂園服務(SEHK:6098)憑600多億市值成為行業中的「大哥大」,而排名較後的雅生活(SEHK:3319)近日公佈聯同母公司雅居樂(SEHK:3383)計劃用近20億人民幣收購中民物業的60%股權,加上在上半年頻頻收購其他小型物管公司,令市場憧憬其潛力大大倍增,股價近日急升,更有評論指其規摸可以比得上碧桂園服務,但事實是如此嗎?

業績升幅強勁

翻查過去三年全年業績數據,雅生活及碧桂園服務的收入分別以平均每年55.5%及41%的幅度增長,而經營溢利則分別以平均每年133.6%及52.9%的幅度增長。至於今年中期業績,雅生活的經營溢利升勢略有放緩,按年升75.6%,而碧桂園服務的經營溢利升幅則加快,按年升84.6% 。雖然兩者在個別年份偶有升跌,但單從歷年平均升幅上看,雅生活確是比碧桂園服務略為優勝。

在管理規模上,現時雅生活及碧桂園服務分別管理5.35億平方米及8億平方米的面積(包括在管面積及合約面積),但若果計及中民物業的管理面積,雅生活的管理面積將會升至約7.3億平方米,與碧桂園服務的差距拉近。

未來發展潛力

不過,若論未來發展潛力,其背後母公司的實力絕對不能忽視,因為當母公司的土地儲備或項目越多,代表未來物管公司的管理面積愈多。雅生活的母公司雅居樂的土地儲備總建築面積為3.9千萬平方米,而碧桂園服務的母公司碧桂園(SEHK:2007)的土地儲備總建築面積為2.6億平方米,兩者相距甚大,除非雅生活不惜再以巨額收購如中民物業般的物管公司,或母公司買入大量土地發展,否則管理面積的增長空間始終有限。

另外,為業主提供家居服務及為開發商提供營銷代理服務等的增值服務一直都被譽為衡量物管股潛力的因素,因為其淨利率高達18.5%,遠高於住宅管理的5.6%,可以為公司在常規業務外帶來龐大的額外收入。雅生活及碧桂園服務上半年的增值服務分別按年增長54.7%及102.1%,分別佔整體收入45.2%及25.6%,增幅上雅生活明顯有點落後,而且佔收入比重已很重,未來增長空間成疑。

總結而言,筆者從母公司的土地儲備及增值服務發展空間看,認為雅生活的規摸暫時仍未能追得上碧桂園服務,不建議投資者以碧桂園服務的市盈率去參考雅生活的股價。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Gary Poon沒持有以上提及的股票。