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防守性寫字樓業主:陽光房地產基金

香港頂尖REIT陽光房地產基金(SEHK:435)最近公佈2018/19財年業績,顯示出一貫的抗跌力。

年內,基金的物業收入為6.83億港元(折合約8,710萬美元),較上個財年增長5.6%。儘管寫字樓及零售物業組合的租用率從上個財年的98.2%降至95.3%,但續租租金卻增長11.4%,為盈利提供了支撐。租用率下降主要是因為對指定的乙級寫字樓採取了資產增值措施。

該基金派發末期股息每股14.1港仙,全年合共派息27.3港仙,按年增長3%。隱含派息比率為96.4%,去年為96.7%,而年度可分派收入上升3.7%至約4.67億港元。

陽光房地產基金是次業績僅反映香港示威活動頭幾週的影響,在示威活動開始之前,香港便已面對其他不確定因素(包括長達12個月的中美貿易磨擦),經濟增長動力一直減慢。

寫字樓資產具防守性 惟零售物業較不穩

展望未來,中美之間的貿易緊張局勢將持續,對絕大多數行業造成挑戰。鑒於目前未見企業全面撤離香港,陽光房地產的寫字樓物業組合仍然具有防守性。

該基金的寫字樓物業分佈於核心及非核心商業區,受到在商業區尋找便宜辦公選擇的經營者青睞,尤其是一些租戶更樂於接受共享公用設施和工作空間,以換取更大的靈活性

至於零售物業組合,則具有較大的不確定性。雖然位於人流穩定而且較容易預測的住宅樞紐,但傳統實體零售企業早已因為電商購物熱潮和新型辦公空間興起而陷入困境。

加上香港的零售銷售正在大幅收縮,7月份(示威活動爆發滿一個月)按年跌11.4%,市況不容樂觀。

愚人結語

整體而言,本港商業中心區的新寫字樓供應有限,這有利於陽光房地產這樣資產雄厚的物業管理人。該基金的財務狀況良好,現金及銀行結餘為5.5億港元,相關投資組合的賬面總值為1.36億港元。

過去5個財年,陽光房地產的物業收入淨額及資產淨值的複合年增長率(CAGR)分別為5.0%及6.8%,而基金單位持有人的年度化回報率超過19%。這顯示出管理層表現審慎,只進行對基金單位持有人有裨益的資產收購或出售。

陽光房地產投資於防守性寫字樓資產,且股息率達到5%,投資價值吸引(但投資者要注意,以估值計,零售物業約佔該基金一半比重)。筆者認為經濟環境在短期內將會維持疲弱,惟陽光房地產的寫字樓物業組合展現出在疲弱環境下取得增長的防守性。

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