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再有物管股上市 鑫苑服務值得投資嗎?

談到近年一個房地產熱門投資主題,不得不提物業管理公司,而上月底就有另一間物管公司——鑫苑服務(SEHK:1895)招股上市,將會在本週五開始交易。錯過了招股機會的投資者,到底應否在正式上市日進場呢?鑫苑服務又會否成為下一隻備受市場追捧的物管股呢?

物管行業優勢

物業管理本身就是一個具有優勢的行業。首先,輕資產定位讓物管公司不需依賴任何固定資產的投資及維修,變相造就了物管公司的穩健現金流入。物業增值的開支,亦有絕大程度是「羊毛出自羊身上」,由物業使用者付費。第二,一個大型住宅園區的住戶人數少則數百,多則可以數千計,物管公司的人員當然會與項目的住戶人口掛鉤,但卻不可能是一對一的。這樣一來,物管公司可以受惠於這「人力資源槓桿」。最後,大多具規模的物管公司都有具規模的物業發展公司撐腰,變相為物管公司帶來極穩定的收入來源。

鑫苑服務有母企支持

今次上市的鑫苑服務同樣享有以上行業特性的優勢。鑫苑服務主要提供三大類服務,在2018年度,核心物業管理服務佔總收益66.6%,增值服務佔19.7%,而交付前及咨詢服務就佔13.7%。鑫苑服務目前管理的總建築面積中,有74.6%由鑫苑置業集團開發,若以物業管理服務收益計算,源於向鑫苑置業集團開發項目提供服務的物管收入更達84.3%。換言之,鑫苑服務目前的一個核心收入來源的穩定性非常之高,現金製造力及分派能力將可受惠於這穩定的收入來源。

除了管理由鑫苑置業集團開發的項目,鑫苑服務亦有積極與第三方開發商開發的項目建立合作關係。雖然相關收益貢獻只有不足20%,但鑫苑服務管理的第三方開發項目建築面積在過去三年就有58.1%的複式增長。今次的招股所得款項,就有約60%會用於物業管理服務擴展,以及相關的收購和投資機會。

同業比較

來源:招股文件

2018年 資產回報率 股本回報率
碧桂園服務(SEHK:6098) 20.52% 50.14%
綠城服務(SEHK:2869) 10.19% 22.76%
中海物業(SEHK:2669) 11.30% 40.70%
雅生活服務(SEHK:3319) 16.34% 23.24%
彩生活(SEHK:1778) 6.59% 19.98%
新城悅服務(SEHK:1755) 12.71% 30.11%

數據來源:Morningstar.com

論投資回報,鑫苑服務在2018年度的資產回報率及股本回報率就有12.5%及30.4%,與目前一眾上市物管股可算是不相伯仲。鑫苑服務預期的上市市值為10.4億港元至15億港元,以截至2019年3月的資產淨值計算,資產淨值的市帳率約為3.5倍至5倍,與同業相比,確實又不算昂貴。

之不過,單論市值,鑫苑服務與目前多隻備受市場熱捧的物管公司實在有很大的差距,如碧桂園服務(SEHK:6098)及雅生活服務的市值就分別逾600億及90億。市值固然未必準確反映一間公司的真實業務價值,但卻足以構成擴展活動的限制。面對著一眾具規模的上市物管公司抱著同樣的心態去尋求收購投資增長,鑫苑服務這類規模不大的物管公司就很可能只搶奪到二三流的擴展機會。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。