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持有又一城的豐樹北亞有哪3大優點?

豐樹北亞商業信託(Mapletree North Asia Commercial Trust)(SGX:RW0U) 為新加坡上市的商業房地產投資信託,於中國、香港及日本均擁有物業。截至2019年6月30日,其組合估值達76億新元(55億美元)。豐樹北亞擁有九項物業,在香港的唯一資產為又一城,佔總值66%。

這隻REIT為投資者帶來不少回報。由2019年初到7月初,公司的總回報率為32.0%。 除了為基金單位持有人帶來可觀的回報外,這隻REIT還有以下三個優點。

組合具質素

以下是豐樹北亞組合中九座物業的細目:

資料來源:豐樹北亞商業信託投資者簡報

組合中規模最大的物業是香港的又一城。大廈主要由零售店鋪組成。由2000年起,又一城的出租率一直達100%,反映其強勢地位。事實上,只要上Google搜索,便會發現又一城深受顧客歡迎,五星中有4.1星。

而在TripAdvisor,一名評論者在2019年四月寫道:

「這購物商場毗鄰九龍塘地鐵站,非常方便。商場有很多店鋪,部分相當高級。又一城有多間餐廳,還有戲院和溜冰場,可以做的活動很多。」

除了又一城外,豐樹北亞其他物業的出租率亦很高,截至2019年6月30日,整體組合出租率達到99.1%。

財務往績強勁

在過去的五個財政年度,基金單位持有人所獲的每基金單位分派(DPU)不斷增加。

在總收入及物業經營淨收入(NPI)每年持續攀升帶動下,豐樹北亞的DPU由14/15財年(截至2015年3月31日的財年)的6.56仙,增至18/19財年的7.69仙,升幅為17%。

資料來源:豐樹北亞商業信託投資者簡報

「有利基金單位持有人」的管理費結構

豐樹北亞是筆者見過爲數不多管理費結構「有利基金單位持有人」的新加坡REIT之一。這獨特的安排能確保管理層有誘因隨時間推動DPU的可持續增長。

例如,豐樹北亞REIT的管理費由基本費用(可分派收入的10%)及表現費(以DPU按年增長為基礎)組成。

事實上,豐樹北亞在年報中指,這是「首隻收費結構與投資者利益相一致、管理費結構以可分派收入及DPU增長為基礎的新加坡REIT。」

較常見的是,新加坡REIT的基本管理費與投資組合中的資產估值掛鉤,而表現費則是物業經營淨收入的固定比例。因此,就算REIT的DPU沒有增長,管理人員仍然會得到報酬,所以有可能會損害基金單位持有人的利益。

愚人要點

豐樹北亞商業信託擁有強大的組合,資金持續增加,而且管理模式有利基金單位持有人,無疑是投資者的理想之選。

此外,自去年4月以來,豐樹北亞一直按季派發DPU,而非每六個月派一次,讓靠股息維生的人得到喘息的空間。

以目前每單位1.33新元的價格計算,該基金的分派收益率為5.8%,當然遙遙領先領展(SEHK:823)約3%的收益率(以每單位90.55港元計)。尋求長遠收入的股息投資者不妨留意豐樹北亞的表現,看看是否值得納入自己的投資組合。

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