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一個確定性較高的增長行業

中國經濟急促增長,人民消費投資能力提升,最受惠的其中一個行業,無異是房地產。房地產又可分柝成多個小分類,除了發展住宅商用項目,物業管理就是一個賺錢能力強勁的分類。到底物管股有何吸引之處呢?

輕資產屬性吸引

物業管理公司屬於輕資產行業,公司不需依賴任何物業擁有權或設備投資來賺錢,經營成本多以勞工人力為主,變相令物管公司的投資回報變得更吸引。之不過,由於物管公司基本上不需依賴任何物業和設備,新競爭者容易加入市場。

由物業發展母公司分拆出來的物管公司,就可以藉著母公司的地產發展業務來擴大自己的管理物業規模。下表提到的多間物管公司,都是由實力強勁的中國地產發展商分拆而成,例如碧桂園服務(SEHK:6098)及中海物業(SEHK:2669)就分別由市值超過2,000億的碧桂園(SEHK:2007)和中國海外發展(SEHK:688)分拆出來。

2018年 資產回報率 股本回報率
碧桂園服務(SEHK:6098) 20.52% 50.14%
綠城服務(SEHK:2869) 10.19% 22.76%
中海物業(SEHK:2669) 11.30% 40.70%
雅生活服務(SEHK:3319) 16.34% 23.24%
彩生活(SEHK:1778) 6.59% 19.98%
新城悅服務(SEHK:1755) 12.71% 30.11%

數據來源:Morningstar.com

正正因為物業管理屬於輕資產行業,公司的現金流大多穩健。因為輕資產模式可以降低公司的持續性資本開支,物業管理公司不需動用巨額現金去維持經營能力,是以經營所得現金可以大比例用於再投資或分派。

隨著中國中產人口持續增加,大眾對於產品服務質素的要求亦有所提高。服務質素高的物業管理公司亦有能力要求更高的管理費用。由於管理公司人力資源對比住戶規模普遍較低,定價能力的提升未必會帶來同等的人力成本開支上升,管理公司容易賺到豐富的經營利潤。

2018年 自由現金流/淨利 經營利潤率
碧桂園服務(SEHK:6098) 1.66倍 21.37%
綠城服務(SEHK:2869) 0.99倍 7.35%
中海物業(SEHK:2669) 0.5倍 13.49%
雅生活服務(SEHK:3319) 1.08倍 28.12%
彩生活(SEHK:1778) 0.95倍 23.69%
新城悅服務(SEHK:1755) 1.25倍 17.29%

數據來源:Morningstar.com

可惜估值昂貴

遺憾的是,物業管理公司的價值一直都備受市場重視,背景雄厚的兩大物管公司碧桂園服務及中海物業,估值非常昂貴。不願支付昂貴代價的投資者,就可以考慮另外幾檔投資回報較佳的物管股。

2019年9月20日 市盈率 市帳率
碧桂園服務(SEHK:6098) 42.60倍 12.21倍
綠城服務(SEHK:2869) 41.27倍 8.37倍
中海物業(SEHK:2669) 30.22倍 9.98倍
雅生活服務(SEHK:3319) 19.40倍 3.62倍
彩生活(SEHK:1778) 9.41倍 1.70倍
新城悅服務(SEHK:1755) 26.44倍 6.16倍

結語

雖然目前多檔上市物管股都受到市場追捧,估值未算便宜,但物業管理的經營模式造就了物股公司的高盈利能力,以及穩健現金流入。到底物管股的整體估值何時會出現調整,製造入場機會,投資者只能拭目以待了。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu沒持有以上提及的股票。