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港鐵仲抵買過REITs?

房地產信託基金(REITs)相信不少股息投資者都有留意。因為REITs的成立目的,就是為投資者產生穩定的房地產項目租金分派。之不過,除了REITs外,其實要受惠定期租金收入,並不只有地產類股票,港鐵(SEHK:66)就可能是一個可行選擇。

REITs物業分類大不同

目前而言,港交所就有十隻港元交收的上市REITs,頭三大分別為領展房產基金(SEHK:823),冠君產業信託(SEHK:2778),置富產業信託(SEHK:778)。

幾隻市值最大的REITs,所擁有的物業組合主要可分兩類。第一類是零售物業,例如領展聞名的「翻身街市」,置富的多個住宅區商場,以及冠君的「旺區」朗豪坊商場。

第二類就是辦公室物業,朗豪坊商場連住的辦公大樓就是一例。除了位於香港的物業項目,部分REITs亦有投資位於中國的物業,例如主力投資中國內地物業的越秀房產信託基金(SEHK:405),而目前領展的組合中亦有5個中國內地物業。

港鐵的物業項目

港鐵除了經營客運服務,亦擁有一個規模可觀的物業組合,為集體帶來穩定的租賃收入。港鐵的租賃收入來源,主要有兩個,第一是港鐵站內商舖的租務,第二就是港鐵持有的其他物業的發展及租賃,包括沿線發展的住宅項目及商場。港鐵的物業組合中,不少物業的定位都與上述的項目重疊。港鐵的零售物業中,荃灣的綠楊坊,及火炭的駿景商場都是定位偏民生的項目,而九龍站的圓方則是定位較高端的零售物業。至於辦公室物業,為人熟悉,鄰近中環站的環球大廈同樣屬於港鐵。

港鐵的大多零售物業都有絕佳的地理優勢。鐵路網絡可帶動人流,人流可帶動商業活動,變相鞏固港鐵在長線的議租能力。由港鐵延伸出的便利交通網絡,亦讓港鐵可參與住宅項目的發展,並受惠於相關的未來管理收入。

客運推動物業組合

對比起一眾REITs,港鐵的業務更有進可攻退可守的優勢,雖然這比較不太公平,因為REITs不可能擁有運輸業務,最與交通相關的大概就只有停車場。

港鐵的客運業務穩定,可以持續為港鐵製造現金流入,而港鐵由客運業務所賺取的現金,就可以用作發展及投資物業,令港鐵有相對地高的再投資靈活度,形成「進攻」優勢。 港鐵雖不及領展般,擁有低位平民的零售物業,但港鐵的客運業務本來就已是極平民化的業務,尤其發達的鐵路網絡會令大眾對港鐵有一定的依賴,為港鐵帶來「防守」優勢。

港鐵分派無保證

值得關注的就是,REITs的分派穩定性亦可歸因於信託的規定。香港認可買賣的REITs每年需將不少於該年度90%的可分派收入作為股息,相比之下,港鐵就有更大靈活度去將盈利再投資,增加集團的長線價值。這靈活度卻同時為投資者帶來了風險,因為管理層再投資的表現是沒有保證的。之不過,考慮到港鐵大多物業都可受惠鐵路網絡的地理優勢,長線而言,出現嚴重物業發展及投資虧蝕的機會其實很有限。

結語

港鐵的物業組合多元,又有客運業務持續推動物業組合增長。即使踏入房地產下行週期,港鐵的客運業務亦具防守性。若對港鐵發展及投資物業的策略有信心,港鐵不失為 REITs的一個替代選擇。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu持有置富產業信託。