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預期需求強勁 醫療保健REIT將蓬勃發展

很多人認為,隨著嬰兒潮一代步入退休年齡,醫療保健REIT將能從中受惠。畢竟,65歲及以上的人對醫療的需求將大增,對滿足這些需要的房地產的需求亦會隨之增加。

不過,到目前為止,長者房屋市場的情況不太理想,原因是供過於求。然而,REIT行業巨企Ventas  (NYSE:VTR)  認為形勢很快便會扭轉。

業務背景

Ventas在投資者日花了一點時間講解其市場研究方法。這十分重要,原因是Ventas做出了一個大膽的決定。該公司的業績在過去幾年受累投資組合重新定位而下滑,但相信2020年將是其營運現金流量(FFO)開始「轉向」增長的一年,而2021年將是關鍵的一年。Ventas指,市場之前預期嬰兒潮的人士步入退休而過度興建房屋,但到2021年,長者住屋的需求將超出供應,從而推高公司的FFO。

這對Ventas來說十分重要,因長者房屋佔其淨經營收入(NOI)約55%。長者房屋淨租賃佔其總NOI約23%。這些資產是根據長期合約出租給營運商,通常包括預設的租金升幅。此業務表現不過不失,2019年的NOI增長率預計為1%左右。

這增長率雖不高,但如果您考慮到Ventas約佔NOI 32%的長者房屋營運組合(Senior housing operating portfolio, SHOP ),這水平其實非常可觀。這些都是Ventas實際擁有並經營的資產(雖然從技術上而言,Ventas聘請其他人來營運這些設施),令公司能夠受惠營運表現的優勢,同時抵禦下行風險。Ventas估計,2019年SHOP的NOI最多跌3%,原因是價格疲弱,而且供過於求。

SHOP組合一直是Ventas的主要利淡因素,亦是投資者的一大擔憂,是過去三年Ventas股票跑輸整體REIT的原因之一。若此領域表現好轉,對Ventas來説有很大好處。不過,Ventas並不是唯一在該領域經營的公司。同業Welltower (NYSE:WELL)  和HCP (NYSE:HCP) 同樣擁有值得注意的SHOP組合,分別約佔NOI 40%和36%。

2021年的發展

那Ventas究竟是如何得出2021年將是供需過渡年的結論?

首先,該公司聘請了一名數據專家協助建立一個專有數據庫。這非常重要,因為長者房屋行業相當分散。雖然有Ventas、Welltower和HCP等主要業者,但亦有許多規模較小的營運商。

其次,其收集了全國各地的人口指標數據,長者房屋建設、長者房屋許可、入住率和普及率(目前住在長者房屋的長者比例)等。研究人員利用這些數據,從下而上來分析行業,結論是整個市場將在2020至2021年期間出現供應下降和需求增加的局面。相比單看興建中的長者房屋數量,此分析更為透徹。

這些累積的數據為Ventas提供更詳盡的分析,為其目前服務的子市場帶來新見解。Ventas認為,這些通常處於門檻高的富裕地區的市場仍有進一步上升的潛力。雖然HCP整體上或能更好地把握此趨勢,但Ventas的預測顯示,公司的需求增長將超出Welltower,增速亦將高於行業平均。同時,Ventas預計其經營區域的滲透率增幅亦領先其他公司。簡言之,數據顯示,在該公司經營的地區入住長者房屋的人將增加。

如果Ventas的預測準確,那公司表現理應非常出色。不過,Welltower和HCP的表現亦會同時受帶動。因此,這些預測並不成為選擇投資Ventas而非其同業的理由。不過,整體而言,投資者仍有理由對長者房屋市場持樂觀態度。

還需要一點時間

和同行一樣,Ventas多年來一直受供應過剩影響。這是每個REIT的SHOP組合都要面對的難題。但根據上述研究,Ventas相信2021年將會出現曙光。

如果您一直在等待醫療保健REIT「發威」,這一天可能很快就會到。如果您一直抱觀望態度,想等到有正面消息才投資Ventas、Welltower或HCP,那不妨從現在開始密切留意各間公司。

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