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一隻超過5厘息的優質房託

談到收租股,相信大多數人都會聯想到領展之類的房產基金(REITs)。近月香港政經情勢不穩,不少地產類股票亦有顯著回落,導致股息回報被推高。現價股息回報超過5%的置富產業信託(SEHK:778)就是一隻值得觀察的收息股。

置富組合定位平民

REITs的主要目標就是製造租金收入,而置富目前就擁有16個投資物業。由於組合多以住宅地區商場為主,包括置富第一城,以及置富嘉湖等,物業組合的租戶大多屬防守性行業,例如餐飲、家品、超市等,當中餐飲佔27%,服務與教育佔22.7%。這些業務圍繞著區內居民的生活需要,部分餐飲零售店舖更有可能是居民的必要消費點,一些已融入社區多年的品牌亦不會輕易縮減投資。

物業組合呈週期性

雖然置富定位以民生為主,但經濟週期及房地產週期仍然會影響到置富的分派能力。置富的多個商場處於私人屋苑,屋苑住戶的消費習慣有可能偏向中高水平,變相經濟敏感度會較高。例如樓價升跌有可能通過財富效應反映在私人屋苑住戶的消費習慣之上,消費疲弱之下,商場租戶承受的壓力就會削弱置富的議租能力。對上一次置富減少股息派發,其實就剛剛好發生在2008年金融危機之後。

資料來源:置富產業信託

市場悲觀 無礙長線投資

近期市場因政經情勢緊張而看淡房地產前景,同樣亦影響到定位偏民生的置富。整體消費意慾下降或多或少會影響到一些檔次較高的店鋪的人流。之不過,無論政治事件最終發展,只要塵埃落定,不確定性大減,投資及消費的意欲就可能會回調,置富此類定位穩健且復甦力強的REITs就有很大機會受惠。

遊客量下降,導致酒店房價受壓,購物商場亦有受累,目前針對REITs的一個最大隱憂就是減少分派的可能性。到底政經不穩局勢會持續多久呢?局勢發展又會否影響到下一期新續租租金呢?續租租金的下調空間又有多大呢?答案基本上無人會知。投資REITs時,投資者必須要明白買REITs的最終目的應是為了長線租金收入,而不是單一年度的租金收入。只要復甦力可靠,因個別年份的分派減少所造成的股價急挫,就有很大可能是吸納良機。

有許多錯誤觀念都會阻止我們成為成功的投資者。 在香港,我們可能會覺得有錢人十居其九都是靠物業致富。但房地產真的是香港表現最佳的資產類別嗎?

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu持有置富產業信託。