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剖析新鴻基進軍大灣區的戰略

新鴻基(SEHK:16)作為香港的四大家族,亦是其中一間最大型的地產發展公司,其主要核心業務為物業發展,此外亦經營其他業務,包括酒店、商場、物業管理,並且投資其他行業包括電訊、資訊科技及基礎設施。這間截至2019年9月市值3,126億港元的上市公司最近業務受壓,股價回落到2018年尾的價格。如今香港地產市場飽和,為了找到下一個投資亮點,新鴻基委任華潤置地(SEHK:1109)前主席吳向東為獨立非執董,讓我們來探討其招聘策略及公司的中國發展戰略。

內地專家助開發大灣區

吳向東為新鴻基首位加入董事局的內地人,他曾擔任潤地董事和黨委書記。就職期間,他締造了華潤萬象城項目,帶領華潤置地形成了住宅+商業地產雙輪驅動格局,成為華潤置地最重要資產。此模式與新地開發、收租雙軌並行策略一樣,所以可以看到新鴻基對吳向東在地產發展、 物業投資上的期望。

一直以來新鴻基業務主力於香港,2019 第一季度盈利佔集團80%,遠高於內地物業租賃和銷售的18%。根據業績中期報告,新鴻基香港房地產銷售與去年相比下跌50%,而集團於粵港澳大灣區政策已穩中有進地在深圳、廣州和周邊城市發展新項目。隨著新項目落成,集團物業投資組合的經常性收入將進一步提升,內地在內地的物業投資組合亦預計將於2023年底前由目前約 13,000,000平方呎擴大至25,000,000平方呎。憑藉這平衡的發展戰略以及中國專家的加盟,筆者相信新鴻基可在中期繼續持續增長。

短期利淡無礙長綫看好

考慮到香港經濟惡化的壓力和樓價下跌的可能,摩根士丹利的研究報告指出香港地產行業一般評級由吸引下調至與大市同步。在地產行業中,寫字樓業務現在最被看好,而新鴻基比起其他港資地產商在內地早着先機,已在一線城市下注以對沖香港的下行風險。

無論近期宏觀經濟如何利淡,新鴻基的財務穩健,保持低借貸比率 (淨債與股東權益比率處於低水平11.8%) 及充裕的流動資金。至於大灣區的發展,筆者相信吳向東能為新鴻基在中國的長期發展帶來巨大的經濟價值。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。M.Wu (筆名) 沒持有以上提及的股票。